Retail, trovare il giusto equilibrio tra tecnologia e fisicità: “No al digitale a tutti i costi”

La digitalizzazione procede ad altissima velocità in tutti i settori, ma non per questo il ruolo dell’essere umano deve perdere d’importanza. Occorre piuttosto pensare a come unire al meglio la tecnologia con la fisicità, realizzando il giusto equilibrio.

Questo vale anche per il settore retail, uno dei più ricchi di dati, dove la tecnologia può essere di grande aiuto sotto molti aspetti: a partire  dalla produzione, all’imballaggio, all’esperienza di acquisto in negozio, alla consegna dei prodotti a domicilio fino all’assistenza post-vendita. Le innovazioni che possono essere messe in atto grazie i dati digitali non devono però disumanizzare il rapporto con i clienti, i quali, per primi, esigono che una parte della loro esperienza sia al di fuori della sfera informatica, soprattutto quando la tecnologia utilizza i loro dati personali.

Un’esigenza che emerge molto chiaramente dalla recente ricerca ‘Digital Frontiers’ realizzata da VMware,  società leader nella fornitura di servizi di cloud computing per applicazioni aziendali: “I consumatori vedono positivamente i servizi e le esperienze digitali, sia quando fanno acquisti che quando effettuano operazioni bancarie o interagiscono con le istituzioni e le strutture sanitarie”, si legge nella ricerca, “ma nutrono sfiducia nel condividere i propri dati, soprattutto perché non hanno la certezza di chi li possieda e per cosa vengano utilizzati”.

Le persone insomma, hanno con la tecnologia un rapporto conflittuale: se da una parte apprezzano l’innovazione, dall’altro lato non si sentono abbastanza tutelati nel momento in cui il sistema digitale, per il suo funzionamento richiede di poter conoscere i loro dati personali, tanto che dalla ricerca emerge come ben i due terzi dei consumatori europei affermino di non sapere chi ha accesso ai loro dati personali e come vengano utilizzati e solamente il 12% di loro affermi di saperlo con certezza.

Dunque, sebbene il cliente sia consapevole di quanto la tecnologia possa rendere migliore l’esperienza di acquisto complessiva, ai suoi occhi le interazioni umane rimangono estremamente importanti: “Gli approcci omnicanale hanno portato una grande soddisfazione al cliente”, sottolineano i ricercatori di VMWare, “rendendo il percorso del cliente sempre più complesso, integrato, senza interruzioni e coinvolgente, grazie all’utilizzo di tecnologie avanzate come camerini dotati di realtà virtuale o negozi contactless. Ma queste tecnologie sono considerate degli ‘extra’ e non dovrebbero mai essere messe alla base di tutta la esperienza di acquisto, dove deve esserci sempre un punto di contatto umano”.

Anche in questo caso sono i dati a parlare chiaro. Secondo la ricerca infatti, se il 35% dei consumatori sono disposti a pagare di più un articolo quando le sue caratteristiche sono state analizzate a certificate da un sistema digitale e il 45% di loro vede positivamente tecnologie come la disponibilità di camerini dotati di realtà virtuale, allo stesso tempo il 75% dei consumatori vogliono poter anche avere un rapporto umano durante la loro esperienza di acquisto.

“Nonostante i progressi compiuti con la tecnologia”, spiega Matthew O’Neill, Industry managing director, Global industry solutions group di VMware, “è chiaro che il successo dei retailer richiede equilibrio, lungimiranza e grande attenzione. Sia i consumatori che i commercianti possono percepire i benefici del miglioramento del servizio, della velocità e della personalizzazione apportati dalla tecnologia. Ma questo non può avvenire a tutti i costi. Si tratta di un delicato gioco di equilibri in cui più tecnologia viene integrata nel processo, più noi consumatori desideriamo, di contro, il contatto umano e fisico, la comprensione, l’empatia e l’attenzione che solo le persone possono dare”.

Equilibrio quindi, è la parola chiave che i retailer devono avere sempre in mente. E’ lampante quanto i dati e il modo in cui vengono utilizzati siano fondamentali per la sopravvivenza in un contesto in cui il digitale è immanente e che la corretta gestione a l’analisi degli stessi dati sia alla base della sopravvivenza del business. E’ altrettanto chiaro quanto le applicazioni realizzate basandosi su queste informazioni debbano sempre lasciare il giusto spazio a una fisicità grazie a cui si attua la completezza dei processi e dei rapporti e si instaura la fiducia con i consumatori.

Un’attenta analisi dello scenario del mercato dell’immobiliare commerciale e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto, sono attività fondamentali di Gruppo Four Sviluppo, società che nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare commerciale, ognuno con specifica specializzazione.

Dallo studio della fattibilità allo studio del bacino d’utenza, dalle pratiche amministrative alla progettazione, dallo studio della viabilità alla commercializzazione, Gruppo Four Sviluppo affianca e sostiene il cliente durante tutte le fasi necessarie al buon esito dell’operazione immobiliare.

Le competenze di Gruppo Four Sviluppo si rivolgono principalmente ai proprietari di aree ed immobili che necessitano di riqualificazione, alle aziende della GDO, agli investitori istituzionali e agli investitori privati, offrendo una consulenza a 360°.

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Immobiliare commerciale e tecnologia Blockchain

Per blockchain si intende quell’insieme di tecnologie distribuite che contribuiscono a creare un registro condiviso e non modificabile, in grado di semplificare il processo di registrazione di transazioni commerciali e la tracciabilità di beni in una rete.

Gli asset all’interno di questa rete possono essere dei beni fisici (proprietà immobiliari, prodotti), oppure immateriali (proprietà intellettuale, marchi ecc.). In pratica può far parte della catena qualsiasi cosa che abbia un valore.

Un’analisi superficiale può portare a concludere che il settore dell’immobiliare commerciale, il quale spesso tende a mantenere celati differenti aspetti delle sue operazioni per creare un possibile vantaggio competitivo, possa essere poco interessato ad adottare rapidamente la tecnologia blockchain.

Il punto però è che la tecnologia non procede a piccoli passi, ma bensì compiendo dei balzi, tanto più in un mondo digitalizzato e iperconnesso come quello contemporaneo. 

I progressi tecnologici e la disintermediazione stanno infatti rendendo pubbliche in modo rapido e inarrestabile quelle informazioni del mercato immobiliare che in passato erano meno accessibili e ciò sta accadendo in modo non strutturato, acuendo inefficienze e imprecisioni già presenti nel settore.

Occorre quindi non solo evitare di arroccarsi in schemi ancorati al passato, ma al contrario muoversi rapidamente per iniziare a ottenere un vantaggio anche maggiore proprio dalla condivisione di quelle stesse informazioni in precedenza poco circolanti e che adesso, condivise, se gestite con la corretta tecnologia sono in grado di ottimizzare i processi, permettendo inoltre agli operatori di rispondere a un’esigenza di trasparenza sempre crescente.

“Una parte significativa delle informazioni del mercato immobiliare digitalizzate e condivise spesso da startup è ospitata su sistemi non collegati e differenti”, spiegano gli esperti della società di consulenza Deloitte in un recente report dal titolo ‘Blockchain in commercial real estate. The future is here!’, “il che si traduce in una mancanza di trasparenza ed efficienza e in una maggiore quantità di imprecisioni, creando anche un aumento del rischio di frodi. La tecnologia blockchain, che registra e condivide in modo non modificabile le informazioni, può consentire al settore dell’immobiliare commerciale di affrontare queste inefficienze e imprecisioni”.

In un sondaggio del World Economic Forum, la maggioranza dei dirigenti ed esperti del settore delle tecnologie delle comunicazioni intervistati, ritiene che entro il 2025 una buona parte delle informazioni che incidono sul PIL mondiale saranno registrate proprio grazie alla tecnologia blockchain.

“Fino a poco tempo fa, la blockchain era conosciuta più come la tecnologia che sta alla base delle criptovalute”, scrivono poi gli esperti di Deloitte. “Tuttavia, gli operatori del settore dell’immobiliare commerciale adesso si rendono conto che i contratti intelligenti basati su blockchain possono svolgere un ruolo importante, trasformando le operazioni fondamentali come le transazioni immobiliari (acquisto, vendita, finanziamento, leasing e gestione)”.

Deloitte identifica sei principali vantaggi che il mercato dell’immobiliare commerciale può ottenere grazie all’adozione della tecnologia blockchain: il miglioramento del processo di ricerca delle proprietà, l’accelerazione della due diligence pre-affitto, la facilitazione dei leasing e della successiva gestione degli immobili e dei flussi di cassa, la maggiore intelligenza nei processi decisionali, la gestione del diritto di proprietà in modo più trasparente ed economico e l’elaborazione più efficiente dei finanziamenti e dei pagamenti.

La tecnologia blockchain non è comunque la panacea di tutti mali e contiene inoltre dei rischi, come sottolineano ancora gli esperti di Deloitte: “La tecnologia blockchain non è una risposta a tutte le inefficienze nei processi esistenti. Gli operatori del settore dell’immobiliare commerciale devono essere consapevoli che non è possibile automatizzare completamente le transazioni”.

La catena di informazioni digitali non può poi altresì eliminare alcune figure che rimangono indispensabili: “Alcuni intermediari fidati sono necessari per soddisfare gli obblighi contrattuali, come per esempio per realizzare una valutazione degli immobili per comprendere i requisiti di ristrutturazione. In conclusione, se la tecnologia blockchain non viene implementata correttamente, può addirittura contribuire ad aumentare i costi”.

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Il PropTech per l’immobiliare commerciale è molto più di una promessa: “Chi non cambia scomparirà”

E’ pressoché pleonastico sottolineare quanto la tecnologia, soprattuto quella interconnessa e online, sia alla base dell’evoluzione di qualsiasi settore che intenda avere non solo un futuro, ma un presente.

Alla luce di tale premessa, il mercato immobiliare e in particolar modo il segmento commerciale retail e dei centri commerciali, il quale non ha mai brillato per rapidità nell’aggiornarsi, si trova oggi ad agire in un contesto in cui l’omnicanalità costituita da attività fisiche e digitali è esistenziale.

Le applicazioni tecnologiche verticali pensate per il settore, le cosiddette soluzioni PropTech—termine nato in Inghilterra una decina di anni fa e che deriva dalla crasi delle parole ‘property’ e ‘technology’ per indicare soluzioni, tecnologie e strumenti per l’innovazione del real estate—si innestano dunque alla base di qualsiasi strategia degna di questo nome.

Secondo una ricerca di Future Market Insight, nei soli Stati Uniti il mercato PropTech raggiungerà nel 2032 un giro d’affari di 18.2 miliardi di dollari e per il medesimo viene stimata una crescita a doppia cifra nel prossimo decennio in special modo in Cina, in Giappone e nel Regno Unito.

“Per chi si occupa di property management in un ambito molto fisico come quello dei centri commerciali, abbracciare la tecnologia è tutt’altro che un paradosso”, ha dichiarato Fabio Porreca, Founder & Chairman di Svicom, nel corso di un recente meeting organizzato da RE Italy.

Il segmento del retail e dei centri commerciali è indubbiamente il più fisico tra quelli del real estate. Un segmento in cui la relazione tra landlord, tenant e consumatori finali si misura nello spazio fisico, ma in cui la spinta all’innovazione è comunque in moto, poiché necessaria: “Il settore si sta digitalizzando, si sta innovando da un punto di vista tecnologico, interpretando questa come una sfida vitale”, nota ancora Porreca.

Tra le tecnologie PropTech già sul campo e più importanti per l’efficientamento e la creazione di valore in ambito commerciale retail, vi è la modellizzazione di asset esistenti grazie al Building Information Modeling (BIM), che consente attraverso l’applicazione di software e sensori di gestire in modo predittivo e automatizzato i consumi energetici, mettendo in atto dei monitoraggi molto efficaci della funzionalità di quest’ultimi con la creazione di ‘gemelli digitali’ degli immobili, la cui analisi permette di ottenere notevoli risparmi.

Un’altra applicazione peculiare è quella dei software CRM evoluti, che possono rendere più efficaci i flussi informativi tra tutti gli attori che operano all’interno degli immobili, non ultimo quello del rapporto con i consumatori finali, un tema fondamentale per il retail, che può essere gestito attraverso piattaforme esperienziali sempre più sofisticate e interattive.

Proprio una rapida evoluzione delle piattaforme esperienziali può giungere negli anni a venire con l’utilizzo di applicazioni di realtà aumentata e virtuale, che grazie agli enormi investimenti di big tech come Meta e Apple, stanno per diventare d’uso massivo e che possono sdoganare nel prossimo futuro esperienze a distanza e in store pensate per operatori e clienti finali, sviluppate per essere compatibili con molteplici dispositivi e sistemi operativi, proponendo una qualità e una diffusione di questo tipo di tecnologia in precedenza difficilmente ipotizzabili nel breve periodo.

“Nell’ambito del retail, il mondo fisico e digitale non possono che convivere“, ha aggiunto Porreca. “La visione dicotomica di questi due elementi è assolutamente fuorviante e sbagliata, anche perché i clienti sono sempre più clienti omnicanale e chiedono di volta in volta di accedere alle offerte in maniera differente. La sfida è applicare soluzioni che siano sostanzialmente utili alla reale crescita del mercato”.

Una sfida dunque fondamentale ed epocale per il  settore immobiliare retail e chi riuscirà a vincerla potrà avere un grande vantaggio competitivo: “Chi non abbraccerà il cambiamento sarà destinato a scomparire”, conclude senza mezzi termini Porreca.

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Il mercato italiano delle locazioni commerciali in ripresa: “Presupposti per un 2022 molto positivo”. E ripartono i grandi progetti.

Il mercato delle locazioni commerciali italiane procede in terreno positivo. Secondo i dati di una recente ricerca realizzata da CBRE, società di servizi e di investimenti nel Real Estate, nel primo trimestre 2022, nel nostro Paese si è osservato un forte recupero della domanda di affitti.

In fase di ripresa anche il segmento delle locazioni retail, con gli operatori della grande distribuzione e quelli delle piccole superfici che hanno visto una crescita dei loro fatturati che ha agevolato la ripresa delle attività di negoziazione sia nelle gallerie commerciali che nelle high street.

Gli analisti di CBRE sottolineano come la crescente competizione con il commercio elettronico e la sua integrazione all’interno di strategie omnichannel stiano portando alla ricerca di spazi in grado di ospitare soluzioni innovative, capaci di coniugare il meglio dell’efficienza delle commercio digitale in tutte le sue varie declinazioni con l’unicità dell’esperienza offerta dal negozio fisico: “Il mercato sta rispondendo bene alla nuova normalità e mostra tutti i presupposti per una chiusura d’anno molto positiva”, scrivono.

Lo scenario positivo delle locazioni retail nel nostro Paese si inserisce in un più ampio trend dell’immobiliare commerciale a livello europeo, che nel primo trimestre, secondo una ricerca di Immobiliare.it ha segnato un record di investimenti pari a 3,1 miliardi di euro, di cui 842 milioni in Italia.

L’avvio positivo del 2022 e le incoraggianti prospettive per i prossimi mesi per il mercato dell’immobiliare italiano ed europeo, si accompagnano allo sviluppo di grandi progetti di realizzazione di nuove aree commerciali, alcuni dei quali sono stati presentati recentemente al MAPIC Italy di Milano. Molti di questi progetti sono ispirati al cosiddetto mixed use, ossia il mix tra residenziale, uffici, commerciali, ristorazione, aree verdi, intrattenimento.

Tali progetti interessano tutto lo stivale, a partire da Milano con LOC – Loreto Open Community, che trasformerà Piazzale Loreto da snodo di traffico a ‘Piazza a Cielo Aperto’ e con il nuovo centro commerciale Merlata Bloom da 70mila metri quadrati e 150 negozi, la cui apertura è prevista a metà 2023. A Torino è in sviluppo invece To Dream, su un’area complessiva di 270mila metri quadrati e 100 negozi e la cui inaugurazione è attesa tra 2023 e 2024. Nel cuore di Genova aprirà nello stesso periodo il Waterfront di Levante, con 103 negozi su 28mila metri quadrati.

Più a sud, nel Lazio, a Cisterna di Latina, è in realizzazione l’Oasys, 57mila metri quadrati dedicati ai negozi e la cui apertura è in programma a fine 2024. In Campania poi si attende a fine 2023 l’apertura di Maximall Pompeii, un vero polo di attrazione turistica in prossimità del sito archeologico di Pompei che comprenderà anche 130 negozi. In Sicilia, a Enna, il Sicilia Outlet Village ospiterà su una superficie di 30mila metri quadrati oltre 140 negozi ed è già annunciato un ampliamento di ulteriori 6mila metri quadrati e 35 negozi.

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Al via MAPIC Italy 2022: un programma suddiviso in sei pilastri per analizzare i principali cambiamenti del mercato immobiliare commerciale italiano

Prende il via l’edizione 2022 di MAPIC Italy, il più importante evento dedicato al mercato immobiliare commerciale in Italia. La due giorni è in programma il 18 e 19 maggio al Superstudio maxi di Milano, spazio eventi di 10mila metri quadrati.

La nuova edizione di MAPIC Italy si svolge in un momento di grande trasformazione per il mercato immobiliare commerciale, che ha visto nei due anni della pandemia accelerare processi di cambiamento che erano già in atto nel periodo pre-COVID, quali omnicanalità, prossimità e riposizionamenti.

“L’evento analizzerà i principali cambiamenti in atto nell’industria, dando la parola ai nuovi attori al centro di questa trasformazione”, ha dichiarato Francesco Pupillo, Show Director MAPIC Markets, “e guiderà i player del mercato nell’identificazione e nella scelta delle soluzioni e dei partner più idonei a dare nuova linfa al proprio business di fronte alle sfide del prossimo futuro”.

Secondo le previsioni di RX France, società organizzatrice dell’evento, alla due giorni milanese sono attesi oltre 2.000 partecipanti di cui oltre 650 retailer, catene di ristorazione e operatori leisure.

Il MAPIC Italy 2022 è quest’anno all’insegna di ‘People, Planet, Profit: Navigating retail towards a more “human” world’. Il programma dei contenuti, che verranno condivisi nei prossimi mesi e quello delle conferenze che si terranno durante gli eventi è stato idealmente suddiviso in questa edizione in sei ‘pilastri’: ‘The new retail’, che intende focalizzarsi sulle nuove tendenze del mercato immobiliare commerciale; ‘Leisure’, che ha lo scopo di illustrare i metodi di creazione delle nuove esperienze di utilizzo degli spazi urbani e di shopping; ‘Food’, che analizza l’offerta della ristorazione.

E poi ‘Sostenibilità’, che illustra le opzioni a disposizione dei consumatori guidati da nuovi valori e per gli investitori alla ricerca di nuovi driver di creazione del valore; quindi ‘Evoluzione delle asset class tradizionali e sviluppo dei progetti ad uso misto’, che analizza l’evoluzione degli asset immobiliari tradizionali e i nuovi progetti di sviluppo per rispondere all’evoluzione dei comportamenti e dei modi di vita; e infine ‘Innovazione’, che si focalizza sulle più recenti innovazioni digitali e tecnologiche del settore.

I visitatori dell’evento potranno poi scoprire i migliori progetti immobiliari in Italia e fare rete con i principali leader del settore. Dai centri commerciali, alle più prestigiose posizioni nelle high street, fino agli outlet, i partecipanti scopriranno le proprietà disponibili in differenti luoghi in tutta Italia.

Tra i progetti più importanti in sviluppo nel settore dell’immobiliare commerciale italiano che verranno presentati a MAPIC Italy 2022 figurano il progetto LOC – Loreto Open Community a Milano, vincitore del bando C40 Reinventing Cities, che trasformerà Piazzale Loreto da snodo di traffico a ‘Piazza a Cielo Aperto’, con l’obiettivo di creare uno spazio pubblico accessibile e inclusivo. A Roma sono invece previsti il restyling di Cinecittà2, presentato da Cushman & Wakefield e la riqualificazione di Galleria Alberto Sordi, presentata da Prelios SGR, Savills, Dils e L22.

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Mercato immobiliare commerciale: “Forti venti di ripresa per il 2022 mentre la guerra spinge gli investimenti verso i Paesi dell’Europa dell’Ovest”

La guerra in Ucraina, iniziata ormai da più di un mese, sta producendo un effetto anche sul mercato immobiliare commerciale del Vecchio continente. Gli investimenti del settore si stanno infatti spostando maggiormente nei Paesi dell’Europa dell’Ovest, dove gli operatori immobiliari trovano naturalmente maggiori prospettive e garanzie di stabilità.

A evidenziare questa tendenza è il Rapporto 2022 sul mercato commerciale in Europa e in Italia di Scenari Immobiliari, presentato recentemente a Milano: “E’ in atto un congelamento degli investimenti sul quadrante orientale e un riposizionamento nell’Europa dell’Ovest”, ha spiegato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, nel corso della presentazione. “Gli operatori concentrano la loro attenzione sulle grandi città europee: Parigi, Londra, Milano, Francoforte”, ha aggiunto.

Gli investimenti, soprattutto nel secondo semestre, hanno subito, si legge nel rapporto, “un eccezionale incremento grazie alla transazione miliardaria che ha interessato un portafoglio di immobili costituito in prevalenza da spazi commerciali situati in corrispondenza di high street milanesi e torinesi. I capitali investiti nel corso dell’anno sono per la maggior parte (circa il 70%) stranieri, con una marcata concentrazione sul mercato meneghino, in crescita rispetto all’anno precedente sia in valore assoluto che in termini relativi”.

Secondo i dati dell’analisi dell’Istituto indipendente di studi e ricerche poi, a prescindere dalle questioni geopolitiche e in senso più generale, per il mercato dell’immobiliare commerciale europeo e italiano ci sono per il 2022 chiari e forti “venti di ripresa”, con una previsione di crescita per i prossimi mesi del 12% in Europa e del 10% in Italia.

Più nel dettaglio, gli analisti di Scenari immobiliari spiegano che nei mesi scorsi in Italia si sono affacciate sul mercato italiano due diverse tipologie di investitori: “Investitori core, alla ricerca delle rare location di pregio disponibili situate all’interno delle principali high street nazionali o di Grandi Superfici Commerciali e parchi commerciali caratterizzati da elevati livelli di resilienza rispetto alle restrizioni imposte per il contenimento della pandemia; investitori opportunistici, alla ricerca di gallerie commerciali con rendimenti a doppia cifra”.

Per quanto riguarda i numeri, la ‘fotografia’ del rapporto mette a fuoco un mercato degli immobili commerciali in Italia che ha visto nel 2021 uno scambio di beni—in locazione o vendita—che ha generato un fatturato di 6,7 miliardi di euro, con una quota rilevante delle transazioni che si è verificata nel secondo semestre dell’anno, grazie ad attività avviate sul finire del 2020 e nel primo trimestre del 2021.

Sul fronte invece dell’evoluzione del mercato, l’analisi evidenzia che la crescita esponenziale del commercio elettronico ha confermato nel 2021 “la necessità di revisione del concetto classico di negozio, richiedendo al settore una proposta di forme innovative, capaci di offrire al consumatore finale un’esperienza integrata di acquisto digitale e fisico”.

Contemporaneamente a ciò, dopo le limitazioni della pandemia è emersa la riscoperta e il riconoscimento dell’importanza delle interazioni sociali, con una conseguente valorizzazione del contesto urbano di vicinanza e degli esercizi commerciali di prossimità: “Al centro di queste nuove modalità ci sono le secondary street”, sottolineano gli analisti di Scenari Immobiliari, ”vie del commercio che attraggono un bacino di utenza prettamente locale e di massa, in forte evoluzione”.

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Mercato immobiliare commerciale, investimenti in crescita del 14% anno su anno

Il mercato dell’immobiliare commerciale in Italia segna un aumento anno su anno significativo, crescendo del 14%.

Sono i dati che emergono all’Outlook 2022 di CBRE, network internazionale specializzato in servizi e investimenti immobiliari. Il report,  dedicato al settore nel mercato italiano, conferma peraltro gli indicatori positivi già emersi da recenti studi, quali l’ottima profittabilità degli immobili commerciali rispetto ad altri segmenti del mercato.

Nel 2021, evidenziano gli analisti di CBRE, il risultato di crescita del settore dell’immobiliare commerciale in Italia è stato conseguito grazie a un volume di investimenti che ha raggiunto i 10,4 miliardi di euro.

Per quanto riguarda gli investimenti nell’immobiliare retail, il segmento, nel 2021 ha pesato per 1,4 miliardi  di euro e si prospetta che con il recupero delle performance dei retailer, le aspettative di prezzo sugli immobili tra proprietà e potenziali acquirenti potranno tornare ad avvicinarsi.

Immobiliare commerciale retailImmagine: CBRE

“L’intensificazione delle attività di commercializzazione degli spazi retail nelle location prime e good secondary osservata nel corso del 2021”, si legge nell’outlook di CBRE, “suggerisce una riduzione dei tassi di vacancy in centri commerciali e high street per il 2022. Questo fattore, unito al recupero delle performance delle attività commerciali consentito dall’alleggerimento delle misure di contenimento del virus, potrà incoraggiare l’immissione di prodotto per investimento sul mercato e il riavvicinamento delle aspettative di prezzo di proprietari e potenziali acquirenti, come già evidenziato dalla stabilizzazione dei rendimenti prime nel corso del 2021”.

E se da una parte, si legge ancora nel report, per una vera e propria ripresa dell’immobiliare retail occorrerà attendere ancora poiché “l’espansione del commercio elettronico continuerà a costituire un elemento di criticità per gli investitori”, dall’altro lato l’omnicanalità potrà premiare i player più dinamici e innovativi e grazie a nuovi strumenti di valutazione degli immobili sarà possibile modernizzare il mercato.

“Tra i settori che hanno registrato le performance migliori nel retail troviamo l’elettronica”, spiegano poi gli analisti, “ma anche i beni per la casa e l’abbigliamento sportivo. Nei centri commerciali rimane ancora in sofferenza la ristorazione”, anche se “continua a essere considerata una risorsa strategica per il rilancio dei centri commerciali”.

I punti fondamentali da tenere presenti per avere uno avere uno scenario corretto del mercato dell’immobiliare commerciale retail dei prossimi mesi, per gli analisti di CBRE sono il fatto che gli investitori si focalizzeranno soprattutto su segmenti più al riparo rispetto a possibili restrizioni, l’importanza strategica dell’omnicanalità, la presenza di forti incentivi per le nuove locazioni e l’attenzione alla sostenibilità ambientale e sociale, con il rispetto di elevati standard.

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Mercato immobiliare, i locali commerciali si confermano il prodotto più profittevole: “Affitto territorio dinamico anche nei prossimi mesi”

I locali commerciali si confermano la tipologia di immobili più redditizia, anche rispetto agli uffici e alle abitazioni ad uso privato. Il dato emerge da una recente ricerca realizzata da Idealista che prende in esame il 2021 e che mette in relazione i prezzi di vendita e di locazione dei diversi prodotti immobiliari per calcolare la loro redditività lorda.

Secondo i dati dell’analisi pubblicata dal sito specializzato in transazioni immobiliari infatti, i negozi rendono in media l’11,6%, seguiti dagli uffici la cui rendita è del 9,2%, dalle abitazioni che rendono il 7,8% e infine dai box con una redditività del 7,2%.

“La casa continua ad andare bene”, ha dichiarato Vincenzo De Tommaso, responsabile Ufficio studi di Idealista al Sole 24 Ore, “anche se i negozi offrono la marginalità maggiore”. 

Rendimenti affitti negozi 2021

Immagine: Idealista

Spostandosi poi dai dati nazionali a quelli locali, dalla  ricerca si evince ancora come i locali commerciali siano i più redditizi in quasi tutti i capoluoghi italiani: i rendimenti più alti sono quelli di Milano, al 16,7%, seguita da Ferrara al 15,5% e da Taranto e Genova, entrambe con un tasso di rendimento pari al 14,6%. 

Seguono quindi Napoli e a Roma con un rendimento dei negozi rispettivamente pari al 13,6% e al 12,5%. Fanalino di coda è invece Ragusa, con una redditività dei negozi che si ferma all’8%. Un po’ meglio Vicenza all’8,4% e Cuneo e Andria entrambe all’8,5%.

La città italiana in cui il rendimento è invece più alto nel segmento degli immobili a uso ufficio è Ancona, con il 9,8%, mentre i rendimenti medi annui dei box offrono le migliori prospettive di rendimento a Roma e Firenze, dove il medesimo è pari rispettivamente al 6,8% e al 6,6%.

“L’affitto dei locali commerciali è il territorio più dinamico e lo resterà anche nei prossimi mesi”, ha ancora dichiarato De Tommaso. Una proiezione che rafforza i dati positivi della ricerca, la quale fa seguito anche al dato secondo cui il mercato dell’immobiliare, tra aprile e settembre 2021 è stato trainato dagli immobili a destinazione d’uso commerciale, le cui transazioni sono passate da 13mila nel Q2-Q3 2020 a quasi 20mila nel Q2-Q3 2021.

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Immobiliare commerciale, le analisi delineano un mercato in grande trasformazione tra riposizionamenti, prossimità e omnicanalità

Già nell’ottobre dello scorso anno, nell’ultima edizione dell’Osservatorio del mercato immobiliare relativa al periodo aprile-giugno 2021, l’Agenzia delle Entrate aveva evidenziato come dopo un 2020 complesso, con un calo del volume di compravendite nell’intero settore pari a circa il 17%, l’immobiliare commerciale fosse tornato a segnare numeri pre-COVID grazie ai dati del secondo trimestre 2021, con un raddoppio dei volumi del segmento terziario commerciale rispetto allo stesso periodo del 2020.

Osservatorio Immobiliare Agenzia Entrate

Immagine: Agenzia delle Entrate

Anche le più aggiornate proiezioni relative al terzo trimestre del 2021, tra cui la pubblicazione Real Estate Data Hub realizzata da RE/MAX Italia e AVALON Real Estate, confermano come l’andamento del volume del mercato dell’immobiliare commerciale mantenga una tendenza positiva anno su anno: in particolare, si legge nello studio, l’incremento del numero di transazioni avutosi tra aprile e settembre 2021 rispetto allo stesso periodo del 2020 è stato trainato dagli immobili a destinazione d’uso commerciale, le cui transazioni sono passate da 13mila nel Q2-Q3 2020 a quasi 20mila nel Q2-Q3 2021.

Un’interessante analisi di quale sia stata in questo periodo di ripresa delle compravendite la dinamica del mercato per il settore dei negozi e del retail è costituito dall’osservatorio diffuso recentemente dal gruppo d’intermediazione immobiliare Tecnocasa, il quale rafforza il principio che la pandemia abbia fatto riscoprire i negozi di prossimità che già da tempo registravano un buon andamento.

“Se negli anni scorsi era già ben definito il trend che vedeva gruppi della grande distribuzione ricercare spazi per aprire supermercati di vicinato”, spiegano gli analisti di Tecnocasa, “il fenomeno sembra adesso rafforzato così come l’apertura di minimarket di quartiere”. 

Per quanto riguarda il settore non food, dall’Osservatorio Tecnocasa emerge come brand importanti del fast fashion abbiano chiuso punti vendita anche nelle grandi città che, da sempre, rappresentavano una piazza attrattiva: “Una maggiore sofferenza si è avuta per quelle realtà che non appartengono a brand importanti e solidi e che non sono riuscite ad organizzarsi con vendite on line”.

C’è stato invece, secondo quanto viene ancora sottolineato dagli analisti del gruppo di intermediazione immobiliare, “un impatto minore per quelle realtà che hanno saputo integrare il punto vendita fisico con quello online per garantire acquisti in sicurezza. La strategia di omnicanalità ha dunque premiato”.

Per quanto riguarda le ubicazioni dei punti vendita, nelle vie di particolare passaggio gli spazi liberi stanno portando i marchi più forti del retail a riposizionarsi, mentre nelle ubicazioni di inferiore passaggio, molti esercenti hanno rinegoziato i canoni di locazione cercando soluzioni che potessero tutelare entrambe le parti.

“Gli investitori si muovono con cautela o provano a realizzare acquisti opportunistici anche se non sempre trovano riscontro nella proprietà”, spiegano gli analisti di Tecnocasa. “Si chiedono rendimenti più elevati a fronte di un maggiore rischio di vacancy. Il 45 % delle richieste di acquisto sono finalizzate all’investimento immobiliare. Le metrature più richieste sono inferiori a 100 mq (raccolgono infatti l’80,8% in acquisto e il 75,6% in locazione). Sull’offerta prevalgono i locali commerciali in locazione, in particolare dalla metratura fino a 100 mq”.

Un’attenta analisi dello scenario del mercato retail e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto, sono attività fondamentali di Gruppo Four Sviluppo, società che nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare commerciale, ognuno con specifica specializzazione.

Dallo studio della fattibilità allo studio del bacino d’utenza, dalle pratiche amministrative alla progettazione, dallo studio della viabilità alla commercializzazione, Gruppo Four Sviluppo affianca e sostiene il cliente durante tutte le fasi necessarie al buon esito dell’operazione immobiliare.

Le competenze di Gruppo Four Sviluppo si rivolgono principalmente ai proprietari di aree ed immobili che necessitano di riqualificazione, alle aziende della GDO, agli investitori istituzionali e agli investitori privati, offrendo una consulenza a 360°.

Nuovi strumenti per la valutazione degli immobili commerciali retail: “Considerare nel valore immobiliare anche la redditività del canale digitale”

In un contesto in cui l’omnicanalità sta diventando ormai imprescindibile per le attività retail, la discussione  su quanto il canale digitale e quello fisico vadano considerati non più come contesti separati, ma come un unicum che determina la redditività totale e di conseguenza il valore immobiliare del punto vendita, è sempre più presente.

Il tema è stato affrontato recentemente anche da Duff & Phelps Reag, divisione di Kroll, provider a livello globale di servizi e prodotti digitali relativi alla valutazione, durante la ’Giornata di Studio e Ricerca’ promossa da Cncc (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali), in cui si è svolto un panel sull’argomento dal titolo ‘ESG e e-commerce: nuovi indicatori per le valutazioni’.

“Dal punto di vista del valutatore”, ha spiegato Savino Natalicchio, Managing Director del dipartimento Special Divisions & Feasibility di Duff & Phelps Reag e Presidente della Commissione Valutazioni Cncc, “il livello di fatturato del canale digitale rimane spesso difficile da identificare, pur avendo un impatto sugli indicatori classici di misurazione delle performance: questo può generare distorsioni nella stima del valore dell’immobile commerciale, perché porta a non considerare una parte di redditività del punto vendita”.

La quota di fatturato online ha dunque certamente effetti sugli indicatori classici di misura delle performance ed è quindi essenziale per i valutatori disporre di metriche il più possibile più aderenti alla realtà, nell’interesse di filiera di un mercato trasparente e comprensibile ai diversi player: ”Un aiuto per affrontare la difficoltà nella stima del valore dell’immobile”, ha ancora aggiunto Natalicchio, “potrebbe venire dalla segmentazione e differenziazione dell’impatto dell’e-commerce nelle diverse categorie merceologiche, oltre all’introduzione di un meccanismo condiviso per tracciare le vendite provenienti dal canale digitale, anche per favorire politiche di marketing integrate tra proprietà e tenant”.

Insieme al commercio elettronico, anche i principi ESG (environmental, social e governance),  sono indicatori imprescindibili che vanno considerati sempre di più nelle valutazioni degli immobili commerciali: certificazioni ambientali e gestionali, impiantistica, fonti rinnovabili per la produzione di energia e corretto smaltimento dei rifiuti, colonnine di ricarica per le auto e le biciclette elettriche, mezzi di trasporto pubblico e aree verdi, attività sociali e servizi per l’infanzia sono elementi centrali delle strutture di vendita, in cima ai parametri più impattanti per la determinazione della stima da parte dei valutatori.

“L’attenzione ai principi ESG e la crescita del commercio elettronico sono temi anticipatori di tendenze del mercato”, ha evidenziato Natalicchio, “che sono in grado di modificare i paradigmi e le loro metriche valutative sono da studiare attentamente. Risulta fondamentale avviare un dialogo continuativo con i diversi attori del settore retail, in modo da garantire la condivisione di informazioni e dati in un’ottica di maggiore trasparenza. Questo processo consentirà inoltre di fornire ai valutatori gli strumenti necessari per pesare correttamente i vari input e fornire una stima di valore dell’immobile commerciale più oggettiva e aderente ai mutevoli e sfidanti scenari in essere”.

Il Consiglio Cncc, presentando il panel, conclude sottolineando che il retail è oggi intrinsecamente omnichannel e che ogni retailer deve presidiare la vendita al dettaglio nel canale fisico, ma anche essere capillarmente presente nel mercato a supporto del canale online. Da questa considerazione oggettiva ne deriva che il retail deve essere valutato sia per il fatturato fisico che per quello online che genera.

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Forum Retail 2021: sostenibilità, innovazione, sicurezza, personalizzazione e formazione pilastri del futuro del settore

Qual è il futuro del retail? E quali sono i pilastri fondamentali su cui si deve poggiare la spinta digitale del settore? Sono i principali, importanti interrogativi che si sono posti i partecipanti della ventunesima edizione di Forum Retail, evento che si è svolto a Milano e che rappresenta il più grande hub di networking tecnologico per la community del mondo del retail.

Il Forum Retail 2021 è stato organizzato da IKN Italy, società di creazione eventi e formazione per il business ed è stato suddiviso in due ‘capitoli’—il primo ha avuto luogo lo scorso giugno e il secondo a fine ottobre—che hanno registrato oltre 1.500 partecipanti, nonché il contributo di più di 80 sponsor e la presenza di oltre 200 relatori tra cui CEO, Direttori Generali e Chief Marketing & Innovation Officer di importanti società nazionali e internazionali provenienti da diversi settori quali Fashion, GDS, Consumer Goods, TelCo & Media, Pharma & Healthcare, Luxury, Banking, Leisure, Real Estate e Ho.Re.Ca.

Tra i principali temi trattati nei due capitoli del Forum Retail 2021, quello della sostenibilità (per un approfondimento su questo tema si veda anche la nostra intervista all’esperta di strategie di sostenibilità Ada Rosa Balzan), e la conseguente esigenza di rafforzare la percezione del senso etico e dei valori del brand, per rispondere alla sempre più forte domanda da parte dei consumatori in merito a caratteristiche dei prodotti quali modalità di produzione, tutela dei lavoratori, consumo di energie e materiali dei packaging.

Si è poi discusso di personalizzazione ed engagement e di come si possano creare relazioni uniche e di valore con i clienti ottimizzando la loro esperienza attraverso il miglioramento della comunicazione, con il riconoscimento dei bisogni e degli stili di vita dei singoli, l’aumento di qualità e di velocità dell’esperienza di acquisto grazie alla scelta dei giusti strumenti tecnologici, coinvolgendo anche figure specializzate e adeguatamente formate come quella del Customer Experience Manager.

Proprio la formazione ha rappresentato un altro dei temi principali affrontati nel corso del Forum Retail 2021: è stato messo in evidenza come le aziende del settore debbano investire sempre di più nel potenziamento della qualità delle risorse umane, soprattutto nei punti vendita in cui le tecnologie stanno rivoluzionando le modalità dell’approccio con i clienti. E sul fronte degli investimenti in formazione e innovazione, l’utilizzo dei fondi europei del Next Generation Italia che compredono contributi in questi ambiti, possono rappresentare per le aziende una grande opportunità.

Se sostenibilità, innovazione, personalizzazione e formazione rappresentano i pilastri del futuro del retail, l’altro grande tema è l’omnicanalità, la quale—è ormai chiaro da tempo—è diventata imprescindibile. Tema che non è stato tralasciato nel corso del Forum, durante cui si è ribadita l’importanza dell’unione tra fisico e digitale, con la necessità di ripensare i punti vendita alla luce dei grandi cambiamenti in atto.

L’accelerazione delle dinamiche di trasformazione digitale causata dagli eventi pandemici, ha infatti costretto molte aziende a trasformare le proprie strategie rapidamente per venire incontro alla richiesta proveniente dai canali elettronici. Alcune problematiche sono emerse in questa fase in maniera prepotente, come quella della sicurezza informatica, che ha evidenziato come il flusso dei dati raccolti online e offline e integrati nei vari canali, debba essere garantito da sistemi di protezione efficaci, fondamentali per un’omnicanalità evoluta in grado di creare delle esperienze di acquisto che coinvolgano in modo agile, veloce e sicuro gli spazi fisici e quelli online.

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Il mercato immobiliare commerciale italiano in forte ripresa: tassi tendenziali al di sopra dei volumi pre-COVID

Il mercato immobiliare commerciale italiano si scrolla di dosso il periodo COVID e guarda avanti con crescite a doppia cifra, tanto da segnare tassi tendenziali che vanno oltre i livelli pre-pandemia. A evidenziarlo è l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel recente report pubblicato e relativo all’andamento del mercato del secondo trimestre del 2021.

Secondo i dati elaborati dall’Agenzia nel suo report trimestrale, il settore dell’immobiliare terziario-commerciale ha infatti segnato nel periodo preso in considerazione un raddoppio dei volumi di compravendita rispetto al 2020, in forte aumento anche rispetto all’anno precedente (2° trimestre 2021 rispetto a 2° trimestre 2019), con un  + 34,2%.

Osservatorio immobiliare

Immagine: Agenzia delle Entrate

L’Agenzia sottolinea come i numeri per aree territoriali mostrino dati di crescita piuttosto omogenei rispetto al 2020 con un +87,6% nel Nord Est e un +104,8% nel Sud. Una tendenza all’omogeneità che si conferma anche nella ripartizione tra comuni capoluogo con un +90,9% a livello nazionale e comuni minori con un +100,5% a livello nazionale.

Osservatorio Immobiliare

Immagine: Agenzia delle Entrate

Ottimi anche i dati del settore produttivo (PRO), costituito prevalentemente da capannoni e industrie, che presenta dinamiche non molto dissimili da quelle viste nel settore terziario-commerciale, con un tasso aggregato nazionale superiore all’80% nel confronto con il 2020.

Numeri, quelli dell’Osservatorio, che consentono di guardare al futuro del mercato dell’immobiliare commerciale italiano con ottimismo, anche grazie alla rapida evoluzione in pieno svolgimento nei settori come quello del retail, che se da un lato è stato tra quelli maggiormente colpiti dalla pandemia, allo stesso tempo ha saputo in molti casi cogliere l’accelerazione di cambiamenti in atto già nel periodo pre-COVID come un’opportunità per rinnovare gli spazi e le offerte, all’insegna dell’omnicanalità e della dicotomia di spazio fisico e digitale.

Il ritorno ai numeri pre-COVID dell’immobiliare italiano è peraltro in linea con i dati di molti altri Paesi europei, che disegnano un mercato in ripresa. Esemplare la situazione in Francia, dove secondo un recente studio della società di consulenza Knight Frank, il settore dell’immobiliare retail è in netto miglioramento, in particolare nelle aree commerciali delle zone esterne alle grandi città, e dove soprattutto i brand “low cost” stanno approfittando delle condizioni di locazione più vantaggiose per rivedere la loro rete di punti vendita.

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