Categoria: Mercato immobiliare

Il settore immobiliare retail sta subendo profonde trasformazioni guidate da dinamiche economiche globali e locali, che hanno accelerato alcune tendenze come l’adozione del commercio elettronico e creato nuove sfide, tra cui l’urgenza di adattarsi a un contesto di consumo profondamente mutato.

L’ultima edizione del Retail Market Report di PwC Italia, società internazionale di consulenza, offre una panoramica del mercato immobiliare retail globale e nazionale.

Il rapporto evidenzia come l’Italia si confermi un Paese particolarmente dinamico, con investimenti nel settore immobiliare retail che nel 2024 hanno raggiunto i 2,2 miliardi di euro, un incremento del 205% rispetto all’anno precedente.

Immagine: Retail Market Report PwC

Transazioni di rilievo, come l’acquisizione di immobili iconici nelle principali vie dello shopping, evidenziano l’attrattività dello Stivale per investitori nazionali e internazionali. Milano, in particolare, continua a consolidarsi come hub di riferimento per il lusso e il retail.

Tra le operazioni più significative spicca l’acquisizione da parte di Kering dell’iconico edificio in Via Montenapoleone a Milano, una delle transazioni più rilevanti in Europa negli ultimi anni. Questo tipo di investimenti evidenzia l’importanza strategica delle principali vie dello shopping come asset di valore.

“I negozi dei brand di lusso sono oggetto di un ripensamento strutturale sia in termini architettonico/estetici sia funzionali”, sostiene Emanuela Pettenò, partner PwC Italia, deals markets leader e consumer markets leader”. L’obiettivo è renderli un luogo di destinazione per consumatori sempre più interessati ai contenuti esperienziali del customer journey e per avvicinare nuove tipologie di utenti finali”.

La crescente attenzione verso le città secondarie, come Palermo e Brescia, mostra un interesse rinnovato per mercati che beneficiano di un flusso turistico costante e di opportunità meno esplorate. In questi contesti, gli investitori cercano di bilanciare i rendimenti con la diversificazione del portafoglio, approfittando delle opportunità offerte da centri commerciali e spazi retail in evoluzione.

I rendimenti degli asset di primo livello, come centri commerciali e high street retail hanno mantenuto un equilibrio tra rendimento e stabilità, contribuendo a consolidare la fiducia degli investitori in un mercato che, seppur competitivo, offre ancora margini di crescita significativi.

Tuttavia, la sfida principale per gli operatori rimane quella di adattarsi alle nuove esigenze dei consumatori e di implementare strategie che uniscano innovazione, sostenibilità e una gestione ottimale degli spazi.

“Negli ultimi anni, il concetto di luogo che racchiuda un’ampia scelta di prodotti non è più sufficiente a soddisfare una domanda sempre più esigente. Il nuovo concept di centro commerciale di successo”, afferma Antonio Martino, partner PwC Italia e real estate advisory leader”, deve racchiudere anche una vasta offerta di servizi come, ad esempio, il benessere e la cura personale veicolati sia attraverso lo store fisico sia online, un concetto orientato al multichannel. Lo shopping center è passato da mero luogo aggregatore di prodotti multibrand a un luogo ad alto valore esperienziale».

Il settore immobiliare commerciale italiano rappresenta una combinazione unica di tradizione e innovazione, attirando capitali sia nazionali che internazionali. Gli investitori che sapranno interpretare le tendenze emergenti e rispondere con flessibilità alle nuove sfide potranno cogliere appieno le opportunità offerte dal mercato in trasformazione.

FARO, società che nasce per offrire servizi di sviluppo, agency e reddito immobiliare ha come attività fondamentale l’attenta analisi dello scenario del mercato dell’immobiliare commerciale e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto.

Dallo studio della fattibilità allo studio del bacino d’utenza, dalle pratiche amministrative alla progettazione, dallo studio della viabilità alla commercializzazione, FARO affianca e sostiene il cliente durante tutte le fasi necessarie al buon esito dell’operazione immobiliare.

Le competenze di FARO si rivolgono principalmente ai proprietari di aree ed immobili che necessitano di riqualificazione, alle aziende della GDO, agli investitori istituzionali e agli investitori privati, offrendo una consulenza a 360°.

immagine di copertina: DALL-E

Il mercato immobiliare commerciale italiano, dopo la fase di ripresa del periodo post-COVID torna a rallentare in quasi tutti i suoi segmenti, con la sola eccezione dei negozi.

A evidenziarlo è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, nel recente report 2024 e relativo al 2023.

Secondo i dati elaborati dall’Agenzia nella sua analisi annuale, mentre il segmento dei negozi ha infatti visto una crescita dei volumi di compravendita rispetto ai 12 mesi precedenti pari al 4,5%, uffici (-1%) e capannoni (-3,8%) vedono invece i volumi in calo.

Anche per quanto riguarda i valori di mercato, i negozi rappresentano un’eccezione rispetto agli altri segmenti dell’immobiliare commerciale italiano, mantenendo un valore medio pari a 1.426 euro al metro quadrato, un dato pressoché stabile rispetto all’anno precedente poiché rappresenta un più 0,6%, mentre il valore di uffici e capannoni scende di circa l’1%, rispettivamente a 1.311 euro e 450 euro al metro quadrato.

Immagine: Agenzia delle Entrate

Focalizzandosi sul dettaglio riguardante i volumi di compravendita, nel 2023 i negozi venduti a livello nazionale sono stati oltre 40mila, in aumento di circa 1.800 unità compravendute rispetto all’anno precedente.

“Si può ritenere confermata, anche per l’anno in esame, la fase espansiva iniziata nel 2014 e interrotta solo nel periodo della crisi sanitaria del 2020”, sottolineano gli analisti dell’Osservatorio Omi nel loro rapporto.

La Lombardia si conferma la regione dove è stato effettuato il maggior numero di compravendite di immobili destinati a negozi, con quasi il 20% del totale. Segue il Lazio, che è intorno al 10%.

Im merito invece al valore di mercato a livello regionale, Liguria e Lombardia mostrano le quotazioni medie unitarie più alte (sopra i 1.800 euro al metro quadrato), seguite dal Lazio a circa 1.770 euro. Gli analisti fanno poi notare come Molise, Calabria e Basilicata siano le sole regioni che mantengono un dato medio al di sotto dei 1.000 euro al metro quadrato.

In crescita nel periodo preso in considerazione dal rapporto anche le locazioni dei negozi, con un totale di contratti stipulati a livello nazionale che nel 2023 è stato di oltre 113mila unità, in aumento del 3,2% rispetto all’anno precedente.

Da sottolineare poi come se rispetto al 2022 il numero dei negozi locati è aumentato in tutte le aree del Paese, si sia dimostrata particolarmente performante per le locazioni l’area del Nord-est, con una crescita dei contratti stipulati che è andata oltre al 5%.

Immagine: Agenzia delle Entrate

Interessante anche l’analisi del dato relativo alla superficie di locali commerciali di nuova locazione, che nel 2023 è stato di circa 10,6 milioni di metri quadri, in crescita del 3,2% per una superficie media di circa 94 metri quadrati in linea con quella dell’anno precedente.

Tra le differenti aree del Paese, anche nel caso delle superfici di locali commerciali di nuova locazione  è l’area del Nord-est a performare meglio, con un +5,4%.

FARO, società che nasce per offrire servizi di sviluppo, agency e reddito immobiliare ha come attività fondamentale l’attenta analisi dello scenario del mercato dell’immobiliare commerciale e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto.

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Immagine di copertina: DALL-E

Il mercato immobiliare retail italiano si conferma centrale per gli investitori nazionali e internazionali. A porlo in grande evidenza è l’ultimo studio ‘Retail Property Investments Barometer Italy’ realizzato da EY, società internazionale leader nei servizi di consulenza, revisione contabile e formazione aziendale.

Gli analisti di EY intervistano annualmente alti dirigenti di società immobiliari e di fondi di gestione patrimoniale e di investimento immobiliare italiani e internazionali, con lo scopo di valutare la percezione e la fiducia nell’asset class Retail all’interno del mercato immobiliare nazionale. Le interviste a cui fa riferimento il più recente rapporto di EY sono state realizzate tra luglio e settembre 2023.

I numeri generali che emergono dallo studio di EY sono estremamente positivi: più del 90% degli intervistati ha investimenti  immobiliari nel retail e per circa il 40% tali investimenti sono superiori ai 200 milioni di euro.

Gli investimenti sono principalmente nei segmenti high street (34%) e nei centri commerciali (31%), mentre nei retail park si attestano al 21%. L’ubicazione degli investimenti è più della metà (51%) nel nord Italia, segue il Centro con il 31% e il Sud con il 17%.

Per quanto riguarda l’attività di gestione degli asset,  oltre l’80% dei partecipanti sta attuando o intende attuare strategie di gestione patrimoniale attiva sui propri beni nei prossimi 12-24 mesi, con particolare attenzione agli interventi per la sostenibilità, la revisione del merchandising mix e il rafforzamento del comparto alimentare. Figurano anche l’aggiunta di nuove iniziative legate all’intrattenimento come sale cinematografiche e aree ludiche.

Per quanto concerne le attività legate alla sostenibilità, l’attenzione è rivolta principalmente alle linee guida e agli argomenti correlati alle strategie ESG, come la riduzione dei consumi energetici e delle emissioni, l’efficientamento anche grazie all’utilizzo della tecnologia, quindi l’inclusione e la diversità, senza tralasciare le iniziative no-profit e benefiche.

Notevoli poi le prospettive di nuovi investimenti, con il 63% dei partecipanti che è intenzionato a effettuare ulteriori operazioni nel settore in Italia, di cui oltre il 20% entro i prossimi 18 mesi e la restante percentuale nel medio-lungo periodo, con quasi l’80% degli investimenti tra i 50 e i 200 milioni di euro.

Immagine: EY Retail Property Investments Barometer Italy

Passando alle strategie di investimento, gli intervistati evidenziano nella maggior parte di casi (54%), la bassa competizione e gli alti ritorni in confronto ad altri settori del mercato immobiliare italiano. 

Queste stesse ragioni di bassa competitività e alti ritorni sono riportate da un’altra fetta del campione (23%), ma in questo caso in confronto agli altri Paesi europei, mentre un 14% vede nel mercato italiano una crescita delle opportunità di investimento.

Posti di fronte al quesito riguardante le modalità dell’approccio che adotteranno per i loro investimenti, gli intervistati privilegiano l’aggiunta di valore (31%) e le scelte opportunistiche (31%).

“La nostra indagine evidenzia diverse opportunità per il rilancio dell’asset class retail nelle strategie di investimento immobiliari”, spiega Marco Daviddi, Strategy and Transactions Managing Partner di EY, presentando il rapporto. “Emerge una rilevante propensione all’investimento finalizzato al miglioramento delle performance degli asset in portafoglio, anche per mitigare i rischi in essere. Gli investimenti nel digitale stanno poi assumendo un’importanza non secondaria. Ci ha positivamente colpito infine la conferma che questa asset class rimane in prospettiva nei piani di acquisto degli investitori attratti dalla possibilità di sviluppare prodotti innovativi, capaci di ridefinire ruolo e significato dei complessi immobiliari”.

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Nel 2022, lo scenario economico ha visto l’Italia crescere oltre le aspettative, ma allo stesso tempo si è verificata un’impennata dei costi energetici che ha determinato un maggiore tasso di inflazione. 

L’aumento dei costi energetici dovrebbe tornare però sotto controllo nel corso del 2023 e i rischi correlati di instabilità finanziaria diminuire di conseguenza, anche grazie a una politica fiscale moderatamente espansiva sia dal lato della domanda che dell’offerta.

Il Team Research Italia di CBRE, società leader mondiale nella consulenza immobiliare,  nel suo recente report ‘2023 Italy Real Estate Market Outlook’ focalizza i trend che nel suddetto scenario economico, sfidante e in continua evoluzione, caratterizzeranno il mercato immobiliare commerciale italiano nel corso dei prossimi mesi.

Secondo i ricercatori CBRE, nel breve periodo il mercato degli immobili commerciali nel nostro Paese trarrà beneficio dal raggiungimento di elevati standard di sostenibilità in grado di rispondere alla domanda di immobili di nuova generazione, nonché da una crescita dei rendimenti che spingerà gli investitori verso nuovi equilibri di rischio / rendimento, dando maggiore appetibilità alle opportunità di riposizionamento di immobili esistenti e agli interventi di rigenerazione urbana. 

Rimarranno inoltre ricercati in modo particolare gli immobili di qualità nelle location prime e ciò nonostante la riduzione del differenziale tra rendimenti immobiliari e Titoli di Stato.

“In Italia il real estate vive oggi una fase di transizione che premierà gli investitori in grado di creare valore sostenibile nel tempo”, spiega Giulia Ghiani, Head of Research and Data Intelligence di CBRE Italy. “Sono certa che il mercato sarà in grado di offrire molte opportunità agli investitori”.

Per quanto riguarda i vari segmenti del mercato dell’immobiliare commerciale italiano, CBRE nel suo report mette in evidenza come nel retail le correzioni dei prezzi avranno la tendenza a essere contenuti, in quanto i recuperi post-covid stanno compensando l’impatto dei tassi di interesse sui prezzi.

Gli immobili cielo terra mixed-use rimarranno il prodotto più ricercato nelle high street, mentre l’interesse per il wharehouse e retail park rimarrà sostenuto, con i retailer che si dimostrano sempre più attenti alla qualità delle location e all’ommicanalità.

“Dopo un lungo periodo di attesa dell’uscita della crisi pandemica”, si legge poi ancora nel report, “si rileva un aumento del numero dei centri commerciali sul mercato, guardati con interesse prevalentemente da investitori opportunistici”, e inoltre rimane alta “la propensione all’acquisto di Retail Warehouse standalone da parte di net-lease buyers, come osservato a partire dalla seconda metà del 2022”.

Per quanto riguarda invece il segmento della logistica, secondo gli analisti CBRE i rendimenti in risalita porteranno gli investitori a nuovi equilibri tra domanda e offerta, con la domanda di spazi da parte delle piattaforme di e-commerce in assestamento, ma allo stesso tempo sostenuta dal rinnovo delle reti di distribuzione e da strategie omnicanale.

Gli investitori e i tenant del segmento della logistica, si prevede poi nel report, si concentreranno sul perfezionamento delle strategie ESG, mentre il divario tra i canoni di locazione italiani e quelli dei mercati europei più maturi si ridurrà.

Nel corso del 2023, gli investitori del segmento della logistica, spiegano quindi gli analisti CBRE, “punteranno su immobili con prospettive di crescita dei canoni per creare valore, mitigando la decompressione dei rendimenti attualmente in corso. I fondamentali della domanda del mercato occupier della logistica rimangono infatti solidi”.

FARO, società che nasce per offrire servizi di sviluppo, agency e reddito immobiliare ha come attività fondamentale l’attenta analisi dello scenario del mercato dell’immobiliare commerciale e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto.

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