Autore: admfaro

A partire dal 2011 è stata introdotta in Italia la cedolare secca, una tassa alternativa all’IRPEF che permette ai proprietari di immobili residenziali dati in affitto, di versare allo stato il 21% dei canoni, al posto di far confluire quelle somme nel reddito IRPEF.

La percentuale da versare scende al 10% nel caso di contratto a canone concordato, e nella recente manovra approdata in Senato è contenuta la proroga a tale agevolazione.

A partire dall’introduzione della cedolare secca sugli affitti abitativi, secondo quanto rilevato da Confedilizia, l’evasione tributaria (tax gap) è diminuita del 42% e anche la propensione all’inadempimento si è ridotta del 40%.

“In pochi anni”, commenta il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, “grazie alla cedolare secca si è quasi dimezzata sia l’entità delle somme sottratte al fisco, sia la propensione all’inadempimento, recuperando circa un miliardo di euro. Inoltre, i numeri certificano che, negli ultimi anni, questo è l’unico comparto nel quale la tax compliance è cresciuta.”

In un primo momento, sembrava che sulla base della nuova manovra la cedolare secca fosse estesa anche al mercato immobiliare commerciale,  cosa poi però che non è stata confermata nel testo della legge bollinata dalla Ragioneria dello Stato. Sono però ancora possibili modifiche.

Per quanto riguarda l’aspetto dell’evasione il mercato dell’immobiliare commerciale è meno soggetto al ‘nero’, se non altro poiché nasce spesso l’esigenza di dedurre i costi dei canoni di locazione.

D’altro canto però, è indubbio che le agevolazioni potrebbero dare un impulso al settore, contribuendo a contenere la svalutazione degli immobili commerciali, imputabile in gran parte proprio alla importante tassazione cui sono soggetti.

“L’Italia sconta ancora gli effetti dello spropositato aumento di tassazione sugli immobili deciso nel 2011 e non più corretto” spiega Confedilizia in una nota. “È ormai evidente che un carico tributario di 50 miliardi di euro l’anno (di cui almeno 20 di natura patrimoniale) non è sopportabile. Bisogna intervenire e bisogna farlo subito.”

Per questo Confedilizia chiede fortemente che la cedolare secca sia estesa anche agli immobili commerciali, dichiarando di aver “ripetutamente evidenziato l’urgenza di dare un segnale di attenzione al settore che manca all’appello della (sia pur timida) ripresa dell’economia italiana, quello immobiliare.”

“La cedolare si impone anche per ragioni di equità”, si legge ancora nel comunicato di Confedilizia, “anzitutto per compensare almeno in parte il forte carico di tassazione patrimoniale che gli immobili locati subiscono con Imu e Tasi.”

“Questi dati dovrebbero finalmente convincere Parlamento e Governo a estendere la tassazione a partire da negozi e uffici”, continua l’Associazione. “Le risorse le offre proprio il recupero di evasione ottenuto con la cedolare nel settore abitativo. Adesso, davvero, non ci sono più scuse.”

Secondo i calcoli, l’agevolazione, se fosse applicata a tutti gli immobili non abitativi provocherebbe una diminuzione del gettito tributario pari allo 0,1% del Pil (1,6 miliardi di euro), mentre se fosse invece limitata ai soli locali commerciali, scenderebbe allo 0,06% del Pil (circa 980 milioni di euro).

“Abbiamo proposto al Governo e al Parlamento diverse ipotesi, anche sperimentali”, sottolinea infine Confedilizia. “Se ne scelga una, ma che si cominci.”

L’analisi dello scenario del mercato immobiliare commerciale, della sua evoluzione e delle sue normative, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del settore, sono gli strumenti grazie a cui Gruppo Four Sviluppo è in grado di intercettare le caratteristiche e le dinamiche del mercato.

Gruppo Four Sviluppo è a disposizione per offrire il miglior supporto agli operatori. La società nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare, ognuno con specifica specializzazione.

Dallo studio della fattibilità allo studio del bacino d’utenza, dalle pratiche amministrative alla progettazione, dallo studio della viabilità alla commercializzazione, Gruppo Four Sviluppo affianca e sostiene il cliente durante tutte le fasi necessarie al buon esito dell’operazione immobiliare.

Gruppo Four Sviluppo opera prevalentemente nel settore della media e grande distribuzione organizzata, collaborando con le maggiori insegne del settore alimentare e non alimentare, sia a livello nazionale che europeo.

Le competenze di Gruppo Four Sviluppo si rivolgono principalmente ai proprietari di aree ed immobili che necessitano di riqualificazione, alle aziende della GDO, agli investitori istituzionali e agli investitori privati, offrendo una consulenza a 360°.

Buone notizie dal settore retail. Il mercato, nel periodo settembre-dicembre 2017 dà forti segnali di ripresa e anche le prospettive sono di crescita, per un giro d’affari che dovrebbe chiudere l’anno con 150 miliardi di euro di ricavi.

Lo scenario proviene dal Retail Summit 2017 organizzato a Stresa da Confimprese insieme alla società mondiale di consulenza Ernst & Young e al Gruppo editoriale Food, nel corso di cui sono stati evidenziati i più recenti risultati dell’Osservatorio Confimprese.

Secondo i dati elaborati dall’Osservatorio, nell’ultimo quadrimestre di quest’anno le nuove aperture dei retailer italiani sono oltre 500, il che significa una ricaduta occupazionale di più di 4mila nuovi posti di lavoro.

La prospettiva è positiva anche per il prossimo anno: l’Osservatorio Confimprese prevede infatti per il 2018 circa 2mila nuove aperture di negozi, con 20mila nuovi posti di lavoro.

“Le nostre catene, i nostri marchi e il nostro sistema di franchising si sono rafforzati” ha dichiarato Mario Resca, Presidente di Confimprese “Nel 2017 le aperture all’estero dovrebbero toccare i 230 negozi: 100 dei quali solo da settembre a dicembre. Una crescita del 20% annuo, con moda e food come categorie trainanti con uguale numero di aperture: 130 punti vendita.”

Confimprese evidenzia poi come il buon andamento del settore si affianca alla risalita del Pil, seppure ancora lontano dalla media europea (1,5% contro 2,4%), all’aumento dell’occupazione in un quadro internazionale caratterizzato dalla crescita dell’economia statunitense e dell’area euro e all’incremento dell’indice della produzione industriale.

“Prevediamo una crescita del giro d’affari a fine anno del 3,2% a parità di perimetro” ha dichiarato ancora Resca,“e del 5,2% considerando le nuove aperture. Nel primo caso i ricavi dovrebbero raggiungere i 148,5 miliardi, mentre con l’aumento delle reti di vendita si potrebbe arrivare a 150 miliardi. Chiediamo al Governo misure efficaci sulla decontribuzione degli oneri sociali e sul costo del lavoro, che porterebbero all’aumento dei consumi e a una ripresa del clima di fiducia delle famiglie italiane.”

“Il retail italiano sta crescendo”, ha ribadito Donato Iacovone, Amministratore delegato di EY in Italia e managing partner dell’area mediterranea. “Il mercato presenta scenari incoraggianti, trainato dal settore del food e del fashion. Il valore del food & beverage sul totale mercato è del 16%, con l’Italia che cresce dell’1,5% e l’export di oltre il 5%. La crescita del settore del lusso nei prossimi due anni si aggira su un potenziale +13% anche e soprattutto grazie al made in Italy, traino dell’espansione dei retailer italiani all’estero, realizzata seguendo il modello del franchising.”

Confimprese, nel comunicato in cui presenta i dati dell’Osservatorio evidenza dunque “un’oggettiva capacità di tenuta del settore retail anche nell’ultima parte dell’anno” e aggiunge che tra le sfide imminenti che il retail deve affrontare c’è l’online.

Anche se ormai l’importanza del digitale non viene negata, otto retailer su dieci non considerano Internet come una strategia per aumentare le vendite.

Secondo lo studio Retail Intelligence 2017 di EY, l’online, pur essendo in costante crescita ha però costi doppi rispetto al canale fisico e c’è difficolta a generare ricavi per i retailer italiani che investono sulla Rete.

“L’online deve essere considerato come un’estensione digitale della vetrina alla stregua di un flagship store” sottolinea EY “Il 90% degli acquisti viene ancora effettuato nei punti vendita tradizionali. Il 60% dei consumatori dichiara di controllare online i prodotti d’interesse prima di recarsi nel punto vendita (83% negli Usa e 90% in Uk). Il digitale deve consentire di trasformare visite digitali, in visite fisiche che in Italia segnano un -4.7%, con picchi del -6.2% nei centri commerciali.”

L’analisi dello scenario del mercato retail e della sua evoluzione e innovazione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del mercato immobiliare commerciale, sono gli strumenti grazie a cui Gruppo Four Sviluppo è in grado di intercettare le caratteristiche e le dinamiche del mercato.

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Gli edifici sostenibili non sono solo rispettosi dell’ambiente ed efficienti, ma hanno anche un valore maggiore rispetto agli immobili ‘tradizionali’.

E’ quanto emerge da uno studio realizzato dal “Primo osservatorio sulla sostenibilità in edilizia: focus sull’efficienza energetica e sulla sicurezza” di Scenari Immobiliari, secondo cui gli immobili ‘green’ hanno canoni con valori dal 2 all’8% maggiori rispetto agli altri.

Il rapporto di Scenari Immobiliari è stato presentato durante la 25/a edizione del Forum Scenari di Santa Margherita Ligure e realizzato in collaborazione con Johnson Controls.

L’intenzione dell’Osservatorio è quella di creare uno strumento che possa poi nei prossimi anni fornire aggiornamenti e nuovi spunti di indagine per gli addetti ai lavori, sia quelli di soluzioni tecnologiche per il costruito, che gli operatori classici del real estate.

“In un’operazione immobiliare sostenibile”, si legge nel rapporto, “ci sono costi iniziali maggiori rispetto a uno sviluppo tradizionale, ma i ritorni per un operatore che investe in edifici green, in termini di valore, canoni, tempi di assorbimento e immagine sono notevoli.“

Lo studio evidenzia che se da una parte gli immobili sostenibili comportano incrementi di costi di costruzione o di ristrutturazione fra il 5 e il 10% del totale, allo stesso tempo hanno però tempi di vendita molto inferiori, da 8 a 4 mesi.

Fonte: Scenari Immobiliari

“Nel caso di una ristrutturazione il costo degli interventi green è mediamente di 40 euro al metro  quadrato”, ha spiegato presentando il rapporto Francesca Zirnstein, Direttore Generale Scenari Immobiliari.

“Nelle sole città italiane”, ha continuato la Zirnstein, “con un patrimonio costruito dopo il 1946 di circa 18 milioni di abitazioni, ciò comporterebbe un investimento aggiuntivo di 40 miliardi di euro e un incremento del valore non inferiore a 100 miliardi.”

Lo studio di Scenari Immobiliari mette poi in evidenza come il ruolo principale in termini di investimento sugli edifici green sia stato negli ultimi anni delle famiglie.

Un ruolo che è stato anche conseguenza del fatto che i privati hanno potuto usufruire di detrazioni fiscali del 65%, che sono state peraltro confermate anche per il 2017.

Gli investimenti delle famiglie italiane hanno così contribuito alla realizzazione di interventi di efficientamento energetico delle proprie abitazioni, e allo stesso tempo stimolato il mercato edilizio.

In Italia il patrimonio edilizio è particolarmente vecchio, considerando che, come ha spiegato il Direttore Generale di Johnson Controls Francesco Giaccio, ”gli edifici sono driver fondamentali della domanda di energia e in Italia, quelli con oltre 40 anni di vita, che necessitano di interventi di manutenzione straordinaria rappresentano il 70% del totale, costituendo da un lato una problematica, ma anche una grande opportunità.”

“Prendendo in considerazione lo stato dell’arte”, ha aggiunto Giaccio, “l’Osservatorio analizza i vantaggi che la tecnologia può offrire a sostegno dell’attuale ripresa immobiliare – confermata dalla crescita del fatturato nazionale annuo (+2,5%) nel 2016 e dall’aumento del 4% stimato per il 2017.”

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Se nel 1961 si fosse acquistato un appartamento in Italia al prezzo di 19 milioni di vecchie lire (ossia 10mila euro), oggi quello stesso appartamento avrebbe potuto essere venduto al prezzo di oltre 690mila euro, dunque, considerati i prezzi correnti, cioè al lordo dell’inflazione, a un valore di circa 69 volte maggiore.

L’ipotesi succitata evidenzia come l’investimento immobiliare abbia in primis tutelato l’investitore dall’inflazione, e in secondo luogo in oltre 55 anni abbia quasi triplicato il valore del mattone al netto dall’inflazione.

Se si paragona questo investimento immobiliare con l’acquisto del bene rifugio per eccellenza e cioè l’oro, si può notare che il prezioso materiale è cresciuto nello stesso periodo – cioè del 1961 a oggi – di circa 100 volte.

Chi acquista oro però non gode di alcun reddito generato dall’investimento (a meno che non si avventuri nel campo dei derivati finanziari), mentre subisce le forti oscillazioni delle quotazioni nel corso degli anni.

L’esempio è suggerito da Alberto M. Lunghini, presidente di Reddy’s Group e del Centro Studi di Aici e di Fiabci Italia, che compie la sua interessante analisi in un articolo pubblicato a sua firma sul sito specializzato in notizie sul mercato immobiliare requadro.com.

“Chi acquista un appartamento indebitandosi in modo proporzionale alle proprie capacità di reddito e di risparmio” spiega Lunghini, “non subisce perdite (anzi) nel lungo termine, e difficilmente anche nel medio termine, può subire perdite (sull’investimento effettuato) superiori al 30%, ma solo se è costretto a rivendere l’appartamento in una fase di ciclo negativo immobiliare.”

“I cicli negativi immobiliari” continua l’esperto “sino a ora hanno avuto una durata massima di 8 anni); e nel durante dell’investimento gode o dell’uso diretto dell’appartamento o dei redditi netti rivenienti dalla locazione dell’immobile.”

Se si paragona poi l’investimento immobiliare con quello azionario, se è vero che da una parte la crescita può essere superiore, dall’altra si va incontro al rischio di perdere anche nel breve periodo gran parte del valore investito.

“Importanti titoli quotati alla Borsa di Milano (tra cui note Banche, compagnie di assicurazioni, etc. hanno causato perdite e a volte in pochi anni” fa notare  Lunghini “senza alcuna speranza di ripresa dei corsi al termine del ciclo negativo, come invece è sempre avvenuto per l’investimento immobiliare. Tra i tanti titoli cito Mps e Fondiaria Sai.”

Secondo Lunghini ci vuole dunque una riflessione tra gli operatori del settore immobiliare su questi dati affinché “sempre di più si renda conto dell’importanza del proprio ruolo e compito.”

Una riflessione che va estesa anche a chi governa a livello nazionale e a livello locale, “affinché tenga nella giusta considerazione il settore immobiliare” e ai risparmiatori per i quali “l’investimento immobiliare non deve essere l’unico tipo di investimento nel loro (piccolo o grande) portafoglio, ma deve comunque rappresentare una parte importante dei loro investimenti.”

Gruppo Four Sviluppo è una società che opera nel mercato immobiliare commerciale con responsabilità e competenza, grazie a una continua analisi dello scenario del settore e della sua evoluzione e innovazione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto.

Sono questi gli strumenti grazie a cui Gruppo Four Sviluppo è in grado di intercettare le caratteristiche e le dinamiche del mercato degli immobili commerciali.

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Secondo quanto emerge da un recente studio pubblicato dall’ufficio studi di Bnp Paribas real estate, il volume del mercato immobiliare commerciale italiano è in crescita, anzi: è da record.

Nel primo semestre di quest’anno, nel nostro Paese si è registrato un aumento del 40% negli investimenti rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Una crescita che ha portato gli investimenti a raggiungere la cifra di 4.9 miliardi di euro in sei mesi, un risultato che non era mai stato ottenuto in passato.

“Il contesto attuale è molto positivo per il real estate commerciale italiano”, ha dichiarato Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio studi di BNP Paribas Real Estate.

“Gli investitori”, ha continuato la manager, “sono pronti eventualmente anche a chiudere operazioni in location secondarie o su prodotti meno liquidi, purché in presenza di buoni fondamentali degli asset.”

“Al risultato eccezionale”, ha ancora spiegato la Zanzottera, “hanno contribuito anche la chiusura del portafoglio Scarpellini dal valore stimato di circa 415 milioni di euro e l’acquisizione da parte di Credite Agricole del 40% di Beni Stabili.”

Secondo BNP Paribas, tali operazioni “testimoniano un interesse generale per l’immobiliare del nostro Paese.”

Analizzando più nel dettaglio il dato del semestre, si evidenzia come il maggior contributore ai volumi totali sia stato il prodotto uffici.

Il settore ha messo a segno nei primi due quarti del 2017 investimenti pari a circa 2 miliardi di euro (il 42% del totale) per un totale di 31 operazioni inclusi 6 portafogli.

Particolarmente buona nel periodo la performance del settore retail, che ha registrato un volume pari a circa 1,2 miliardi di euro, il doppio rispetto al primo semestre 2016.

I capitali sono stati in gran parte di provenienza estera. Nel settore retail, gli investimenti arrivati da oltre confine hanno rappresentato circa il 75% del totale e si è assistito a una crescita rilevante dei capitali europei rispetto a quanto registrato nello stesso periodo di un anno fa.

“I flussi di investimenti tedeschi sono raddoppiati” ha sottolineato la Zanzottera, “mentre quelli britannici e francesi hanno segnato un forte incremento. In crescita, anche se in modo più attenuato (+10%), i capitali provenienti dagli Stati Uniti.”

Il report di BNP Paribas evidenzia poi che per quanto riguarda gli investimenti nelle principali città italiane, il mercato di Milano si è confermato nel primo semestre 2017 il più dinamico, con 1.4 miliardi di investimenti, seguito da quello di Roma con un volume pari a 770 milioni di euro.

BNP Paribas fa però notare che in questa prima parte dell’anno si è assistito a “un incremento degli investimenti in location alternative rispetto a Milano e a Roma, dovuto anche a un certo numero di portafogli transati che hanno interessato varie destinazioni al di fuori delle due maggiori città della Penisola.”

L’analisi dello scenario del mercato immobiliare commerciale e della sua evoluzione e innovazione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto, sono gli strumenti grazie a cui Gruppo Four Sviluppo è in grado di intercettare le caratteristiche e le dinamiche del mercato.

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Nonostante gli ultimi dati registrino per il mercato immobiliare un aumento delle transazioni, a preoccupare sono i crediti deteriorati, che potrebbero creare problematiche nel breve-medio periodo e addirittura portare al verificarsi di una bolla.

A lanciare l’allarme è la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP), che in un recente comunicato ha sottolineato appunto l’impatto negativo che gli Npl potrebbero avere in futuro sul mercato immobiliare.

“Siamo preoccupati, come Fiaip, per il circolo vizioso che costituiscono i crediti deteriorati e i lori riflessi sul mercato”, ha dichiarato il presidente nazionale della Federazione Paolo Righi. “Molte aste in Italia vanno deserte e il processo di dismissione degli Npl non sarà nei prossimi anni privo di conseguenze sui prezzi degli immobili.”

“C’è il rischio, per tutti i players, ove il mercato non riparta” ha aggiunto Righi, “di vedere in futuro depresse le prospettive di risalita dei valori immobiliari ed assistere a grandi svendite di stock immobiliari pubblici e privati.”

Come sottolineato dal Presidente Fiaip, molte aste immobiliari derivanti da mutui o finanziamenti andati in sofferenza vanno deserte e questo determina anche una svalutazione del patrimonio.

Secondo una stima realizzata sulla base dei dati del Ministero della Giustizia da Sistemia, società attiva nella gestione di crediti per conto di varie banche e specializzata in aste immobiliari, in Italia ci sono attualmente 357mila immobili all’incanto derivanti da mutui o finanziamenti deteriorati, per un valore di perizia stimabile intorno agli 88 miliardi di euro.

Si tratta indubbiamente di una cifra enorme e tale patrimonio immobiliare è composto dalle più svariate tipologie di fabbricati come case, appartamenti, ville e capannoni industriali.

Quando le aste vanno deserte, e ciò si può ripetere anche più volte per lo stesso immobile, i giudici sono costretti ad abbassare ripetutamente i prezzi.

Sistemia stima per gli immobili messi all’incanto nel nostro Paese un valore pubblicato d’asta di 44 miliardi di euro, che verosimilmente non verranno venduti a un valore superiore a 25 miliardi di euro. Dunque rischiano di andare potenzialmente in fumo 63 miliardi di euro.

“Le aste vanno deserte perché spesso le agenzie immobiliari, alle quali si rivolgono i potenziali acquirenti, prediligono il mercato tradizionale che per loro è più redditizio e più semplice” ha dichiarato a Il Sole 24 Ore Paolo Sgritta, direttore generale di Sistemia.

“Le aste restano, in alcuni casi, circondate da un alone di opacità” ha invece detto al quotidiano economico milanese Giovanni Gilli – Head of Capital Light Bank di Intesa Sanpaolo “A volte gli immobili si portano dietro problematiche tecniche da risolvere e per di più possono presentare contenziosi in essere.”

“Acquistare in asta è più complesso”, riporta ancora in un altro virgolettato Il Sole 24 Ore, citando un operatore anonimo. “Per esempio, è più difficile vedere l’immobile. Tutto questo ha lasciato per anni il mondo delle aste in mano a pochi operatori.”

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Il mercato dell’immobiliare commerciale retail è in grande fermento ed evoluzione e a evidenziarlo è il nuovo report ‘European Retail Investment Perspective’ realizzato dalla società di consulenza JLL.

L’analisi di JLL fotografa un mercato in cui una maggiore concorrenza e la tensione sui prezzi stanno guidando gli investitori a considerare aree geografiche sempre più ampie, come i paesi Nordici e l’Europa meridionale, e tipologie di asset quali retail warehouse e factory outlet.

I centri commerciali, come si evince poi ancora dal report di JLL, continuano ad attirare i più alti volumi d’investimento, ma gli investitori stanno anche guardando con interesse le posizioni prime high street in tutta la regione.

“Il retail continua a offrire agli investitori una meta di investimento stabile e resistente” spiega Jeremy Eddy, Head of Retail Capital Markets di JLL per l’Europa “C’è una forte concorrenza in tutti i mercati, dove la chiave per il successo è assicurarsi che gli asset giusti siano nella giusta location.”

I tradizionali attori di private equity stanno dunque ora guardando in modo particolare verso gli asset core plus, preferendo immobili di grandi dimensioni e in posizioni dominanti.

“Prevalgono i luoghi di retail con buona capacità di tenuta” continua Eddy “si cerca di andare oltre i prime asset verso i migliori secondary asset con una potenziale attività di asset management che potrà offrire maggiore possibilità di ottenere migliori rendimenti.”

Sempre sul fronte degli investimenti emergono come protagonisti I REIT sudafricani, che nel 2016 sono arrivati a rappresentare una delle maggiori forze d’acquisto, mettendo in atto un’espansione anche verso i mercati dell’Europa meridionale.

I REIT sudafricani erano già in precedenza molto radicati nell’Europa centrale, orientale e del sud-est, con più del 50% del volume totale degli investimenti, attirati da rendimenti attraenti e tassi di interesse bassi rispetto ai loro mercati nazionali.

Il report JLL affronta poi il tema del commercio elettronico, di grande attualità e interesse e centrale per l’evoluzione del mercato dell’immobiliare commerciale retail.

Secondo gli esperti di JLL, il commercio in Rete ha un ruolo importante, ma non a scapito dello spazio fisico dei negozi: una considerazione questa già emersa al MAPIC di Cannes dello scorso anno, che aveva fatto dell’e-commerce uno dei temi centrali dell’evento.

Il dipartimento Research di JLL ha identificato più di duecento retailer online che hanno anche preso spazi in centri commerciali, in location High Street e nei grandi magazzini, dimostrando la continua importanza e la resilienza dell’immobiliare retail nelle posizioni giuste.

“L’Europa e in particolare il Regno Unito” spiega ancora Eddy “si è sempre più abituata a navigare nei mutamenti del mercato. Gli investitori dovrebbero abbracciare l’e-commerce e le nuove tecnologie, per capire come queste modificano le esigenze dei retailer per le necessità di spazio fisico.”

Un altro aspetto importante sottolineato da JLL è quello che invita sulla base dei dati e degli scenari a tenere in considerazione l’investimento sugli asset secondari senza subire pressioni derivanti dai mercati extraeuropei.

Davide Dalmiglio, Head of Capital Markets e Head of Retail Group di JLL, definisce queste pressioni come “ingiustificate” per quanto riguarda il mercato italiano ed europeo.

“Dal nostro punto di vista serve un maggiore equilibrio nelle valutazioni degli asset secondari” dichiara Dalmiglio “senza cadere nelle strumentalizzazioni e nelle paure generalizzate che ci pervengono dalle dinamiche oltre oceano, americane in particolare.“

“Crediamo che investire in Retail out of town in Italia continui a essere strategicamente una scelta intelligente e difensiva” continua “soprattutto in un’ottica di ottenimento di ritorni interessanti e diversificazione del rischio, a condizione di avere le capacità, le risorse e il know-how per gestire e rilanciare gli immobili.”

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Il mercato dell’immobiliare commerciale cresce in modo sensibile. Il buon andamento è evidenziato dall’ultima analisi statistica trimestrale pubblicata dall’Osservatorio sul mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate e relativa al primo quarto del 2017.

L’Osservatorio Omi è stato istituito per assicurare il controllo statistico sul mercato immobiliare ed effettuare le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale, ed è dunque una fonte fondamentale per tastare il polso al settore.

Immagine: Agenzia delle Entrate

I dati sull’andamento del mercato immobiliare nel trimestre di riferimento, sono desunti dall’Omi dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, incrociati con gli archivi del catasto edilizio urbano.

Per quanto riguarda il periodo che è andato da gennaio 2017 a fine marzo 2017, l’Omi ha rilevato che le compravendite che hanno riguardato immobili non residenziali hanno superato le ventimila unità, crescendo del 10.8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il dato riporta finalmente il mercato dell’immobiliare commerciale al 2012, prima del crollo dovuto alla crisi e non solo.

Se infatti si analizzano i risultati elaborati dall’Omi, prendendo in considerazione la serie storica del Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) dal 2011, destagionalizzata con media mobile su quattro trimestri, viene evidenziato come il settore del mercato immobiliare commerciale risulti in recupero quasi ininterrotto dalla fine del 2014.

Immagine: Agenzia delle Entrate

Per quanto riguarda le compravendite nelle varie zone geografiche del Paese, l’entità dei tassi tendenziali risulta piuttosto simile, con l’eccezione delle Isole dove il rialzo sfiora il 15%.

L’analisi focalizzata invece sulle ripartizioni territoriali dei capoluoghi e dei comuni non capoluogo evidenzia una maggiore crescita nei primi che realizzano un +14% a fronte del +9,5% totalizzato nei restanti comuni.

“Il maggior divario si osserva nell’area del Nord Ovest”, si legge nel rapporto trimestrale dell’Omi “dove gli scambi di unità del settore terziario-commerciale dei capoluoghi cresce del 19,4% rispetto ai comuni non capoluoghi che segnano un recupero del 6%.”

Immagine: Agenzia delle Entrate

L’Omi ha poi calcolato che nel primo trimestre 2017, sono stati complessivamente quasi 740 mila i metri quadrati, in termini di NTN, di negozi e laboratori acquistati, con un rialzo poco più elevato del NTN, quasi il 5%.

“Al Nord e al Centro si riscontrano le superfici medie più elevate per negozi e laboratori compravenduti” spiega l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate “intorno a 130 metri quadrati, ed è inferiore a 100 metri quadrati la superficie media al Sud e nelle Isole.”

Questi dati di analisi e di scenario del mercato, uniti a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto, sono gli strumenti grazie a cui Gruppo Four Sviluppo è in grado di intercettare le caratteristiche e le dinamiche del mercato degli immobili commerciali.

Gruppo Four Sviluppo è a disposizione per offrire il miglior supporto agli operatori. La società nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare, ognuno con specifica specializzazione.

Dallo studio della fattibilità allo studio del bacino d’utenza, dalle pratiche amministrative alla progettazione, dallo studio della viabilità alla commercializzazione, Gruppo Four Sviluppo affianca e sostiene il cliente durante tutte le fasi necessarie al buon esito dell’operazione immobiliare.

Gruppo Four Sviluppo opera prevalentemente nel settore della media e grande distribuzione organizzata, collaborando con le maggiori insegne del settore alimentare e non alimentare, sia a livello nazionale che europeo.

Le competenze di Gruppo Four Sviluppo si rivolgono principalmente ai proprietari di aree ed immobili che necessitano di riqualificazione, alle aziende della GDO, agli investitori istituzionali e agli investitori privati, offrendo una consulenza a 360°.

Il patrimonio immobiliare italiano fa sempre più gola ai fondi esteri, che sono costantemente a caccia di immobili di pregio lungo tutto lo stivale, privilegiando strutture commerciali e alberghi.

Secondo un rapporto di ‘Scenari immobiliari’, Istituto indipendente di studi e di ricerche specializzato, gli investitori internazionali detengono immobili italiani per un valore intorno ai 25 miliardi di euro.

Il dato è ottenuto da Scenari Immobiliari analizzando gli investimenti effettuati dai fondi esteri in Italia dal 2005 ad oggi.

Quello di 25 miliardi di euro è un valore molto significativo, se si pensa che secondo i dati dell’Agenzia del Demanio aggiornati alla fine del 2014, il patrimonio immobiliare dello Stato italiano non va oltre i 60 miliardi di euro.

Sempre stando all’analisi di Scenari Immobiliari, del patrimonio italiano in mano ai fondi esteri, 8.7 miliardi di euro riguardano il mercato retail, 8 miliardi di euro invece uffici e 3.5 miliardi fanno riferimento al settore dell’ospitalità.

“Non passa giorno senza che riceviamo richieste di investitori stranieri, sia istituzionali che privati, che vogliono acquistare immobili strategici”, dichiara al quotidiano la Repubblica l’avvocato Pietro Bernasconi, responsabile del dipartimento M&A nell’ufficio milanese di Baker McKenzie “I tassi sono bassi e quindi il momento è favorevole” spiega Bernasconi.

I maggiori fondi che investono in Italia arrivano dai Paesi arabi con in testa il fondo sovrano del Qatar, ma anche dagli Stati Uniti (Blackstone, Hines), dalla Russia e dalla Cina.

Tra gli europei gli investitori più attivi sono francesi (Amundi, Edf), inglesi (Tristan ed M&G) e tedeschi.

“Gli investitori si dividono principalmente in due grandi categorie” spiega Marco Zalamena, responsabile Hospitality di EY: “I primi sono fondi americani e i private equity, chiamiamoli speculativi, che hanno un orizzonte temporale di 3-5 anni entro i quali contano di avere una forte rivalutazione del loro asset.”

“I secondi sono i fondi istituzionali” spiega ancora Zalamena “tipico l’esempio dei fondi sovrani del Golfo o anche quelli delle grandi compagnie assicurative, che invece hanno l’obiettivo di immobilizzare un capitale e porre una base consolidata in occidente, dalla quale trarre un reddito progressivo nel tempo.”

Tra le operazioni immobiliari più eclatanti portate a termine dai fondi esteri in Italia figura quella dell’acquisto da parte di Blackstone della ex sede del Corriere della Sera in via Solferino.

Il fondo sovrano del Qatar si è invece aggiudicato i grattacieli della zona Porta Nuova a Milano, il Four Season a Firenze, il Palazzo di Piazza di Spagna dell’American Express e diverse strutture in Costa Smeralda.

Acquisto di gran pregio anche per il fondo d’investimento del Brunei, che ha acquistato l’Hotel Principe di Savoia di Torino.

“Di materia prima ce n’è ancora tanta, in un Paese ricco di storia e di architettura come l’Italia” sottolinea Caputo Nassetti, CEO della Swiss Merchant Corporation di Lugano “anche perché fino a oggi l’interesse degli investitori si è concentrato principalmente su Milano, Roma e Venezia.”

Gruppo Four Sviluppo è pronta a intercettare le dinamiche del mercato immobiliare commerciale e a offrire il miglior supporto agli operatori. La società nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare, ognuno con specifica specializzazione.

Dallo studio della fattibilità allo studio del bacino d’utenza, dalle pratiche amministrative alla progettazione, dallo studio della viabilità alla commercializzazione, Gruppo Four Sviluppo affianca e sostiene il cliente durante tutte le fasi necessarie al buon esito dell’operazione immobiliare.

Gruppo Four Sviluppo opera prevalentemente nel settore della media e grande distribuzione organizzata, collaborando con le maggiori insegne del settore alimentare e non alimentare, sia a livello nazionale che europeo.

Le competenze di Gruppo Four Sviluppo si rivolgono principalmente ai proprietari di aree ed immobili che necessitano di riqualificazione, alle aziende della GDO, agli investitori istituzionali e agli investitori privati, offrendo una consulenza a 360°.