Categoria: Immobiliare commerciale

In un contesto in cui l’omnicanalità sta diventando ormai imprescindibile per le attività retail, la discussione  su quanto il canale digitale e quello fisico vadano considerati non più come contesti separati, ma come un unicum che determina la redditività totale e di conseguenza il valore immobiliare del punto vendita, è sempre più presente.

Il tema è stato affrontato recentemente anche da Duff & Phelps Reag, divisione di Kroll, provider a livello globale di servizi e prodotti digitali relativi alla valutazione, durante la ’Giornata di Studio e Ricerca’ promossa da Cncc (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali), in cui si è svolto un panel sull’argomento dal titolo ‘ESG e e-commerce: nuovi indicatori per le valutazioni’.

“Dal punto di vista del valutatore”, ha spiegato Savino Natalicchio, Managing Director del dipartimento Special Divisions & Feasibility di Duff & Phelps Reag e Presidente della Commissione Valutazioni Cncc, “il livello di fatturato del canale digitale rimane spesso difficile da identificare, pur avendo un impatto sugli indicatori classici di misurazione delle performance: questo può generare distorsioni nella stima del valore dell’immobile commerciale, perché porta a non considerare una parte di redditività del punto vendita”.

La quota di fatturato online ha dunque certamente effetti sugli indicatori classici di misura delle performance ed è quindi essenziale per i valutatori disporre di metriche il più possibile più aderenti alla realtà, nell’interesse di filiera di un mercato trasparente e comprensibile ai diversi player: ”Un aiuto per affrontare la difficoltà nella stima del valore dell’immobile”, ha ancora aggiunto Natalicchio, “potrebbe venire dalla segmentazione e differenziazione dell’impatto dell’e-commerce nelle diverse categorie merceologiche, oltre all’introduzione di un meccanismo condiviso per tracciare le vendite provenienti dal canale digitale, anche per favorire politiche di marketing integrate tra proprietà e tenant”.

Insieme al commercio elettronico, anche i principi ESG (environmental, social e governance),  sono indicatori imprescindibili che vanno considerati sempre di più nelle valutazioni degli immobili commerciali: certificazioni ambientali e gestionali, impiantistica, fonti rinnovabili per la produzione di energia e corretto smaltimento dei rifiuti, colonnine di ricarica per le auto e le biciclette elettriche, mezzi di trasporto pubblico e aree verdi, attività sociali e servizi per l’infanzia sono elementi centrali delle strutture di vendita, in cima ai parametri più impattanti per la determinazione della stima da parte dei valutatori.

“L’attenzione ai principi ESG e la crescita del commercio elettronico sono temi anticipatori di tendenze del mercato”, ha evidenziato Natalicchio, “che sono in grado di modificare i paradigmi e le loro metriche valutative sono da studiare attentamente. Risulta fondamentale avviare un dialogo continuativo con i diversi attori del settore retail, in modo da garantire la condivisione di informazioni e dati in un’ottica di maggiore trasparenza. Questo processo consentirà inoltre di fornire ai valutatori gli strumenti necessari per pesare correttamente i vari input e fornire una stima di valore dell’immobile commerciale più oggettiva e aderente ai mutevoli e sfidanti scenari in essere”.

Il Consiglio Cncc, presentando il panel, conclude sottolineando che il retail è oggi intrinsecamente omnichannel e che ogni retailer deve presidiare la vendita al dettaglio nel canale fisico, ma anche essere capillarmente presente nel mercato a supporto del canale online. Da questa considerazione oggettiva ne deriva che il retail deve essere valutato sia per il fatturato fisico che per quello online che genera.

Un’attenta analisi dello scenario del mercato retail e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto, sono attività fondamentali di Gruppo Four Sviluppo, società che nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare commerciale, ognuno con specifica specializzazione.

Dallo studio della fattibilità allo studio del bacino d’utenza, dalle pratiche amministrative alla progettazione, dallo studio della viabilità alla commercializzazione, Gruppo Four Sviluppo affianca e sostiene il cliente durante tutte le fasi necessarie al buon esito dell’operazione immobiliare.

Le competenze di Gruppo Four Sviluppo si rivolgono principalmente ai proprietari di aree ed immobili che necessitano di riqualificazione, alle aziende della GDO, agli investitori istituzionali e agli investitori privati, offrendo una consulenza a 360°.

Con un fatturato che si attesta intorno ai 140 miliardi di euro, il mercato immobiliare retail vale il 4% del Pil italiano, con circa 1.200 strutture che impiegano una forza lavoro pari a 180mila persone.

Secondo il recente report ‘Retail Snapshot Q2 2021 Italy’ realizzato da JLL, società leader nei servizi immobiliari, da gennaio a giugno 2021 l’attività di sviluppo dei centri commerciali italiani ha registrato tre ampliamenti di centri esistenti situati nelle regioni Piemonte, Toscana e Sicilia per un totale di circa 7.000 mq. Nei prossimi quattro anni, dovrebbero essere completati 24 progetti (18 dei quali situati nel Nord del Paese) per un totale di oltre 900.000 mq.

 

Immagine: JLL – Retail Snapshot Q2 2021 Italy

Il totale dei metri quadrati dei centri commerciali esistenti o in progetto però, se slegato da una corretta visione di sviluppo può non rappresentare necessariamente un valore: “Il centro commerciale di 8-10mila metri quadrati è diventato obsoleto”, spiega Ofer Arbib, amministratore delegato di Antirion Sgr, società di gestione di fondi immobiliari, nel corso di un‘intervista rilasciata alla testata Monitorimmobiliare.it. “La superficie dovrebbe essere dimezzata ed erogare servizi negli spazi liberati, non vendere dunque solo prodotti. Si può inserire il co-working, sportelli di finanziamento e occorre rendere centrali e continuativi questi spazi, in modo che l’affluenza non sia limitata ai fine settimana”.

Arbib nota poi come nel periodo Covid, nei giorni di apertura il fatturato sia stato quasi uguale a quello degli anni precedenti e ciò significa che le persone non hanno perso la tendenza a frequentare i centri commerciali, ma è una fiducia che non deve essere persa: “I centri commerciali hanno bisogno di riorganizzarsi e ristrutturarsi”, spiega ancora Arbib, “ed è importante avere delle piattaforme di commercio elettronico per vendere anche online a rafforzarsi”. 

A fine giugno 2021, si legge ancora nel Retail Snapshot realizzato da JLL, nel settore retail sono stati investiti circa 200 milioni di euro. Una cifra che se è inferiore rispetto allo primo semestre del 2020, tuttavia vede un numero di operazioni che è aumentato, con 14 operazioni registrate, cioè +5 anno si anno.

Nel report si mette in evidenza come la dimensione media delle transazioni sia fortemente diminuita per i prodotti high street (9 milioni di euro nel primo semestre 2021 contro i 53 milioni di euro nel primo semestre 2020). Il segmento extraurbano ha invece raggiunto i 135 milioni di euro con 7 operazioni. Tra queste si segnala l’acquisto di due centri commerciali (di cui uno al Sud), due retail park e un supermercato nella città di Milano. La metà dei capitali investiti nel settore nel primo semestre è stata italiana, mentre l’altra metà è arrivata dall’Europa, in particolare da Francia, Regno Unito e Austria.

“Gli ultimi dati ci dicono che il mercato è in ripresa”, sottolinea ancora Arbib. “Purtroppo va sottolineato che i centri commerciali non hanno avuto grandi aiuti dal Governo, e questo è un problema che andrà affrontato in futuro”, conclude l’Ad di Antirion Sgr.

Gruppo Four Sviluppo, società di consulenza che nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare commerciale, collabora da anni con alcuni tra i più importanti player del Retail, conducendo un’attenta analisi dello scenario del mercato immobiliare commerciale e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto.

Gruppo Four Sviluppo ha riconsiderato molti aspetti delle strategie immobiliari da adottare per poter offrire servizi idonei su come ottimizzare il business dell’immobiliare nel prossimo futuro con un occhio di riguardo per gli immobili corporate e retail”. In particolare:

• Rimodulazione degli attuali spazi di vendita per poter ottimizzare il valore della locazione in rapporto al fatturato previsto nel breve medio periodo;
• Assistenza tecnico-progettuale per effettuare i frazionamenti dei punti vendita utilizzati;
• Ricerca di nuove location con dimensioni adatte ai nuovi flussi basandoci sulle nuove normative relative ai distanziamenti di sicurezza che verranno richiesti.
• Assistenza per ricontrattualizzare gli attuali contratti di locazione in essere e adattare i canoni a nuovi parametri economici anche per periodi limitati nel tempo;
• Ricerca di partners per la condivisione di spazi commerciali in caso di rimodulazione degli stessi.
• Ricerca di investitori per la vendita a reddito di parte o dell’intero asset immobiliare in proprietà;
• Valutazioni degli attuali canoni di locazione rapportandoli alle attuali condizioni di mercato;
• Consulenza per la fattibilità di affidamenti di reparto e relativa contrattualistica;
• Ricerca di piattaforme per la logistica, in locazione e in acquisto, per la gestione di vendite in e-commerce;
• Collaborazione per lo sviluppo dei punti vendita su tutto il territorio nazionale  per il periodo 2020/2022
• Conference call via Teams per incontrarci su appuntamento in sicurezza e velocità.

L’inaudito periodo che ci stiamo lasciando alle spalle, ha innescato una straordinaria accelerazione di dinamiche che erano già in atto, e tra queste la trasformazione digitale è tra le più dirompenti e pervasive.

Uno dei settori che maggiormente si trova di fronte alla sfida di ripensare se stesso allo scopo di intercettare i nuovi contesti e le tendenze ingenerate dall’innovazione tecnologica è quello del retail.

McKinsey & Company, importante società di consulenza internazionale, nella sua recente ricerca intitolata ‘Retail Speaks’, identifica sette imperativi che il settore retail dovrebbe seguire per vincere la sfida che ha di fronte.

Il primo di questi imperativi è l’omnicanalità: la crescita del commercio elettronico—si stima negli USA una penetrazione in salita del 25-40% nel periodo post-COVID—nonché la domanda dei clienti di un’esperienza multicanale, sono infatti qui per restare.

“Poiché i consumatori continuano ad abbracciare i canali online”, spiega McKinsey nel rapporto, “i rivenditori devono comprendere i fattori alla base di questo cambiamento nel comportamento di acquisto, le diverse aspettative che lo accompagnano e l’impatto sull’ecosistema omnicanale”.

Il secondo imperativo indicato da McKinsey è la personalizzazione dell’esperienza di acquisto, un processo che deve avere alla base la formazione del personale in modo che sia in grado di padroneggiare con i nuovi strumenti che interagiscono con i clienti. Inoltre, indicano gli analisti della società di consulenza americana, occorre integrare le attività multicanale con i sistemi in-store spesso isolati e con il marketing: “I retailer devono lavorare per cambiare il comportamento dei clienti integrando la personalizzazione nell’esperienza in negozio e incoraggiando i clienti ad ‘aderire’ scaricando e interagendo con un’app, o con un touchscreen, condividendo informazioni”.

Terzo imperativo è rappresentato dall’ottimizzazione del delivery. La velocità delle consegne è diventata un fattore fondamentale nella scelta di acquisto: nel report si evidenzia come il 75% dei leader nella vendita al dettaglio consideri la consegna in due giorni come una priorità e che più del 40% di essi intenda offrire la consegna in giornata entro il 2022.

Il quarto imperativo indicato nel rapporto ‘Retail Speaks’ è la sostenibilità: i consumatori sono ormai sensibili al tema dell’ambiente e la percentuale di essi che abbandona o perde fiducia in un brand perché quest’ultimo antepone i profitti ai temi sociali è in costante crescita: “La gente non compra solo da un brand, ma cerca anche nel marchio la difesa dei suoi valori”, ha sostenuto Javier Quiñone, presidente e CSO di IKEA US.

Il quinto imperativo per gli operatori del settore retail è quello di investire nella forza lavoro, re-immaginando le loro strategie riguardanti l’impiego dei talenti, identificando le risorse migliori per mettere in atto le strategie di omnicanalità, rivedendo organizzazione e modalità di lavoro e realizzando una cultura di diversità e inclusione nelle risorse umane.

Sesto imperativo è costruire un ecosistema ‘friendly’ in cui operare e le cui componenti principali sono identificate da McKinsey negli aggregatori di informazioni, nel commercio elettronico, nei marketplace, nelle applicazioni e nei service provider. Esempio rappresentativo di costruzione di un ecosistema vincente indicato nel rapporto è quello di Amazon, che da venditore di libri, in pochi anni ha saputo diversificare il suo business creando nuovi prodotti ed espandendosi come ecosistema.

Settimo imperativo per il settore retail, secondo Mckinsey è quello di aumentare la produttività grazie a sistemi di analisi e automazione, da applicarsi in particolare nei negozi e nelle catene di approvvigionamento.

“Pochi retailer potranno affrontare tutti questi imperativi nello stesso tempo, pertanto il primo passo sarà quello di impostare le priorità“, concludono gli analisti di McKinsey. “La chiave per ottenere un giusto equilibrio è mantenere una proposta di valore, poiché questa è la pietra angolare della capacità del marchio di sopravvivere”.

Gruppo Four Sviluppo, società di consulenza che nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare commerciale, collabora da anni con alcuni tra i più importanti player del Retail, conducendo un’attenta analisi dello scenario del mercato immobiliare commerciale e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto.

Gruppo Four Sviluppo ha riconsiderato molti aspetti delle strategie immobiliari da adottare per poter offrire servizi idonei su come ottimizzare il business dell’immobiliare nel prossimo futuro con un occhio di riguardo per gli immobili corporate e retail”. In particolare:

• Rimodulazione degli attuali spazi di vendita per poter ottimizzare il valore della locazione in rapporto al fatturato previsto nel breve medio periodo;
• Assistenza tecnico-progettuale per effettuare i frazionamenti dei punti vendita utilizzati;
• Ricerca di nuove location con dimensioni adatte ai nuovi flussi basandoci sulle nuove normative relative ai distanziamenti di sicurezza che verranno richiesti.
• Assistenza per ricontrattualizzare gli attuali contratti di locazione in essere e adattare i canoni a nuovi parametri economici anche per periodi limitati nel tempo;
• Ricerca di partners per la condivisione di spazi commerciali in caso di rimodulazione degli stessi.
• Ricerca di investitori per la vendita a reddito di parte o dell’intero asset immobiliare in proprietà;
• Valutazioni degli attuali canoni di locazione rapportandoli alle attuali condizioni di mercato;
• Consulenza per la fattibilità di affidamenti di reparto e relativa contrattualistica;
• Ricerca di piattaforme per la logistica, in locazione e in acquisto, per la gestione di vendite in e-commerce;
• Collaborazione per lo sviluppo dei punti vendita su tutto il territorio nazionale  per il periodo 2020/2022
• Conference call via Teams per incontrarci su appuntamento in sicurezza e velocità.

Immagine by the blowup on Unsplash

Le conseguenze delle misure di restrizione messe in atto per contenere i contagi di Covid-19 hanno inevitabilmente cambiato le abitudini degli italiani e anche i luoghi preferiti per lo shopping non sono più i medesimi. Smart working e limitazioni negli spostamenti, stanno infatti portando i consumatori a prediligere per le loro spese i luoghi più vicini e questo si traduce in un maggiore afflusso di persone nei negozi e nei centri commerciali ubicati in Provincia, con un conseguente calo di pubblico nei grandi centri urbani.

Le città più popolose, soprattutto quelle d’arte, subiscono poi anche il drastico calo di turisti. Secondo i dati pubblicati da Planet Retail, che ha analizzato il periodo tra gennaio e settembre 2020, si è registrato un calo dei consumatori extra Ue del 79% a Milano, dell’81% a Roma e dell’82% a Venezia e Firenze.

“Ci sono metropoli come Milano che vivono in larga parte di importanti flussi turistici e di pendolari”, spiega Erika Andreetta, partner e consumer markets consulting leader di PwC Italia. “Con le restrizioni agli spostamenti imposte dalla pandemia tali flussi sono venuti meno, per questo i più grandi centri urbani hanno registrato cali nelle vendite più marcati rispetto alle città di provincia”.

Stando ai dati contenuti nell’ultima edizione del Global consumer insight survey condotto da PwC, la vicinanza del punto vendita è diventato uno dei fattori principali che gli italiani considerano per la scelta del luogo di acquisto che, sempre secondo i dati elaborati dagli analisti della società di consulenza internazionale, rimane in gran parte quello fisico anche tra i più giovani. La visita al punto retail è però innanzi tutto spesso mirata e in secondo luogo avviene a completamento di un percorso di acquisto iniziato online. Per questo è dunque ancor più fondamentale una corretta integrazione tra il digitale e l’offline.

“Lo scenario più probabile non è quello della sostituzione del negozio con l’online”, spiega ancora la Andreetta, “ma piuttosto un’integrazione più profonda tra i due. Ora che la pandemia ha reso evidenti eventuali mancanze, alcuni brand hanno indubbiamente necessità di potenziare la propria struttura e-commerce, ma allo stesso modo anche i negozi fisici necessitano di investimenti per restare rilevanti”.

Questi investimenti dovranno essere messi in atto in modo particolare sul fronte della sostenibilità, un aspetto prioritario ormai imprescindibile e nei confronti di cui l’attenzione dei consumatori è in costante crescita.

“La strategia di successo”, continua la Andreetta, “sarà quindi quella che riuscirà ad attirare il consumatore sulla base di valori condivisi come l’attenzione all’ambiente, alla qualità e alle persone, e a rendere molto facile per il cliente muoversi tra canale online e fisico, sfruttando l’uno o l’altro a seconda della comodità e della necessità specifica”.

Queste dinamiche di cambiamento già in atto prima della pandemia, sono destinate ad accelerare e a rimanere. E’ chiaro però che, con il venire meno delle restrizioni Covid, luoghi come le high street delle grandi città, per la loro peculiarità potranno riuscire a ritornare ai numeri di afflusso e fatturato precedenti. Le attività metropolitane dovranno però saper riconquistare il loro pubblico, offrendo servizi che non si limitino alla mera commercializzazione dei prodotti, bensì diventare anche pick-up in store per gli ordini online e offrire servizi post-vendita, arrivando così a rappresentare dei punti di riferimento globali per i clienti.

Alla base di tutto, rimane il rapporto di fiducia che si instaura tra azienda e cliente: “La comunicazione ai consumatori deve essere aperta e trasparente”, sottolinea ancora la Andreetta, “di modo da creare fiducia verso il brand, che risulta essere il primo fattore di scelta di un retailer fisico rispetto ad un altro per il 45% dei rispondenti del Global consumer insight survey”.

Gruppo Four Sviluppo, società di consulenza che nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare commerciale, collabora da anni con alcuni tra i più importanti player della GDO, conducendo un’attenta analisi dello scenario del mercato immobiliare commerciale e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto.

Gruppo Four Sviluppo ha riconsiderato molti aspetti delle strategie immobiliari da adottare per poter offrire servizi idonei su come ottimizzare il business dell’immobiliare nel prossimo futuro con un occhio di riguardo per gli immobili corporate e retail”. In particolare:

• Rimodulazione degli attuali spazi di vendita per poter ottimizzare il valore della locazione in rapporto al fatturato previsto nel breve medio periodo;
• Assistenza tecnico-progettuale per effettuare i frazionamenti dei punti vendita utilizzati;
• Ricerca di nuove location con dimensioni adatte ai nuovi flussi basandoci sulle nuove normative relative ai distanziamenti di sicurezza che verranno richiesti.
• Assistenza per ricontrattualizzare gli attuali contratti di locazione in essere e adattare i canoni a nuovi parametri economici anche per periodi limitati nel tempo;
• Ricerca di partners per la condivisione di spazi commerciali in caso di rimodulazione degli stessi.
• Ricerca di investitori per la vendita a reddito di parte o dell’intero asset immobiliare in proprietà;
• Valutazioni degli attuali canoni di locazione rapportandoli alle attuali condizioni di mercato;
• Consulenza per la fattibilità di affidamenti di reparto e relativa contrattualistica;
• Ricerca di piattaforme per la logistica, in locazione e in acquisto, per la gestione di vendite in e-commerce;
• Collaborazione per lo sviluppo dei punti vendita su tutto il territorio nazionale  per il periodo 2020/2022
• Conference call via Teams per incontrarci su appuntamento in sicurezza e velocità.

Immagine by Harry Cunningham on Unsplash