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Il Decreto rilancio che il Parlamento ha convertito in legge il mese scorso, contiene, all’art.28, la conferma del bonus affitto 2020 per commercianti, negozianti e titolari di realtà produttive, che prevede per tutti coloro che ne hanno i requisiti un credito di imposta del 60%, il quale si dimezza al 30% in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda.

Si tratta di una misura molto attesa da tutti i commercianti e gli imprenditori che hanno visto nel periodo di lockdown, attuato a causa del Covid-19, il blocco o la riduzione delle loro attività e che anche adesso vedono drasticamente ridotti i loro fatturati. Presentando domanda, i beneficiari del bonus possono cosi’ recuperare una parte delle loro perdite sottoforma di credito di imposta sui canoni di locazione già versati. Per ora il bonus riguarda le mensilità di marzo, aprile e maggio 2020 con estensione fino a giugno per le strutture alberghiere turistiche o ricettive. L’incentivo riguarda anche le spese condominiali, qualora però siano conglobate nel canone di locazione.

“Ai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro”, spiega l’Agenzia delle Entrate, “ spetta un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare mensile del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo”. L’Agenzia precisa poi che non sono inclusi tra i soggetti che possono fruire del credito “coloro che svolgono attività commerciali non esercitate abitualmente o attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente, producendo conseguentemente redditi diversi”.

Gli immobili commerciali compresi nel bonus sono quelli iscritti nella categoria catastale C/1 (adibiti per uso commerciale, artigiano, agricolo o artistico, ma non abitativo) e il codice tributo è il 6920 denominato ‘Credito d’imposta canoni di locazione, leasing, concessione o affitto d’azienda’, che si trova nella sezione ‘Erario’, all’interno della colonna ‘importi a credito compensati’. Il campo ‘anno di riferimento’, invece, è da compilare con il valore dell’anno per il quale è riconosciuto il credito d’imposta.

Per quanto riguarda i requisiti necessari per ottenere il bonus, l’Agenzia delle Entrate spiega che la misura è rivolta a imprenditori individuali, società in nome collettivo o società in accomandita semplice che a causa del lockdown “hanno subito perdite e diminuzioni del fatturato (o corrispettivo) pari ad almeno il 50% rispetto al medesimo periodo di riferimento del 2019 (senza superare la soglia di 5 milioni di euro di fatturato nel 2019, soglia che è stata rimossa per le attività ricettive con una successiva circolare)”, e che inoltre, “potranno richiedere il bonus anche i titolari di partita Iva che hanno dato il via a un’attività nel 2019 anche se non riescono ad accertare le effettive perdite subite. Per questi ultimi non esiste un tetto massimo di ricavi”.

La possibilità dell’invio delle domande per accedere al bonus è già aperta. I documenti da presentare in fase di inoltro della domanda sono il contratto d’affitto, la dichiarazione dei redditi ed eventualmente un confronto tra i bilanci trimestrali del 2019 rispetto a quelli trimestrali del 2020. Quest’ultima documentazione non è necessaria per le partite Iva.

L’attenta analisi dello scenario del mercato immobiliare commerciale e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto, sono le attività fondamentali di Gruppo Four Sviluppo, società che nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare commerciale, ognuno con specifica specializzazione.

Gruppo Four Sviluppo ha riconsiderato molti aspetti delle strategie immobiliari da adottare per poter offrire servizi idonei su come ottimizzare il business dell’immobiliare nel prossimo futuro con un occhio di riguardo per gli immobili corporate e retail”. In particolare:

Rimodulazione degli attuali spazi di vendita per poter ottimizzare il valore della locazione in rapporto al fatturato previsto nel breve medio periodo;
Assistenza tecnico-progettuale per effettuare i frazionamenti dei punti vendita utilizzati;
Ricerca di nuove location con dimensioni adatte ai nuovi flussi basandoci sulle nuove normative relative ai distanziamenti di sicurezza che verranno richiesti.
Assistenza per ricontrattualizzare gli attuali contratti di locazione in essere e adattare i canoni a nuovi parametri economici anche per periodi limitati nel tempo;
Ricerca di partners per la condivisione di spazi commerciali in caso di rimodulazione degli stessi.
Ricerca di investitori per la vendita a reddito di parte o dell’intero asset immobiliare in proprietà;
Valutazioni degli attuali canoni di locazione rapportandoli alle attuali condizioni di mercato;
Consulenza per la fattibilità di affidamenti di reparto e relativa contrattualistica;
Ricerca di piattaforme per la logistica, in locazione e in acquisto, per la gestione di vendite in e-commerce;
Collaborazione per lo sviluppo dei punti vendita su tutto il territorio nazionale per il periodo 2020/2022
Conference call via Teams per incontrarci su appuntamento in sicurezza e velocità.

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La cedolare secca al 21% in sostituzione delle aliquote Irpef, già da anni in vigore per gli affitti di immobili a fini abitativi, è stata introdotta quest’anno anche per gli immobili commerciali.

L’allargamento dell’applicazione della tassa ‘secca’ anche al mercato dell’immobiliare commerciale, era stato chiesto da tempo a gran voce dagli operatori del settore e definito da Confedilizia “un passo importante”, in grado “di attenuare la piaga dei locali vuoti, favorendo l’avvio di nuove attività economiche e scongiurando il dilagare di situazioni di degrado”.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea adesso come la cedolare secca sui negozi 2019, sia possibile anche se quest’anno c’è la proroga del contratto: “Se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019” , si legge nell’interpello n.297/19 dell’Agenzia, “vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione. Tale proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019”.

In pratica dunque, l’applicazione della cedolare secca sui negozi che rispettano i requisiti del legislatore – immobili con superficie non superiore a 600 metri quadrati e accatastati in categoria C/1 – è possibile anche nel caso di proroga contrattuale e non solo nei casi in cui sia stato stipulato un nuovo contratto. Un allargamento che amplia il bacino dei beneficiari della tassa fissa al 21%.

Il quotidiano Il Sole 24 Ore calcola che nel 2018, (considerando che gli immobili iscritti nella categoria catastale C/1 rappresentano il 6,7% di tutte le categorie non residenziali, di cui l’80% possedute da persone fisiche) i nuovi contratti che hanno riguardato la locazione di immobili commerciali accatastati come C/1, siano stati circa 19mila. I negozi posseduti da persone fisiche con locazioni già in atto sono invece circa 807mila e di conseguenza si possono stimare circa 120mila proroghe all’anno.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Se quindi l’applicazione della cedolare secca per gli immobili commerciali sembra destinata a crescere, la legge presenta però alcuni punti ancora da chiarire: per esempio, numerosi locatori domandano se la cedolare secca si possa applicare anche nel caso di canoni crescenti. Inoltre le Entrate, con circolare 8/E/2019 par. 1.9, individuano le pertinenze degli immobili specificando le categorie C/2, C/6 e C/7, ma tali pertinenze, secondo il codice civile dovrebbero essere individuate senza limiti di categoria catastale.

Una puntualizzazione da parte dell’Agenzia per quanto riguarda i subentri è invece arrivata con l’interpello n.364/19, in cui si legge che “la cessione del contratto di locazione, contestuale alla cessione dell’azienda, come prevista dall’articolo 36 della Legge n. 392 del 1978, è qualificabile come un’ipotesi di cessione ex lege del medesimo contratto di locazione”, e inoltre che “la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazione accessorie, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto”. In entrambi i casi quindi non c’è accesso alla cedolare secca.

Va ancora invece precisato se il subentro del contratto nel caso di decesso del locatore prosegua quello precedente, anche se parrebbe confermato dal succitato interpello 297/19 dell’Agenzia, che ammette l’erede al regime sostitutivo solo alla scadenza naturale dell’affitto già in corso.

L’attenta analisi dello scenario del mercato immobiliare commerciale e della sua evoluzione, unita a una corretta stima del potenziale economico e a una profonda conoscenza del prodotto, le attività fondamentali di Gruppo Four Sviluppo, società che nasce per offrire servizi ad alto valore aggiunto associando professionisti del settore immobiliare commerciale, ognuno con specifica specializzazione.

Dallo studio della fattibilità allo studio del bacino d’utenza, dalle pratiche amministrative alla progettazione, dallo studio della viabilità alla commercializzazione, Gruppo Four Sviluppo affianca e sostiene il cliente durante tutte le fasi necessarie al buon esito dell’operazione immobiliare.

Le competenze di Gruppo Four Sviluppo si rivolgono principalmente ai proprietari di aree ed immobili che necessitano di riqualificazione, alle aziende della GDO, agli investitori istituzionali e agli investitori privati, offrendo una consulenza a 360°.

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Bonus affitto 2020 per gli immobili commerciali: requisiti e modalità di invio delle domande

Cedolare secca per immobili commerciali, puntualizzazioni dell’Agenzia su proroga dei contratti e subentri, ma rimangono ancora dei punti da chiarire.

Fonte: Il Sole 24 Ore

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